MODULE 17: COMMENT TROUVER UN IMMEUBLE RENTABLE (Partie 2)

INTRODUCTION

Dans cette nouvelle partie qui vous indiquera comment trouver un bien rentable, on va rentrer encore un peu plus dans la pratique pour savoir analyser un listing d’annonces et une annonce en détail. On verra lorsqu’il faudra aller plus loin pour appeler, puis pour aller visiter ou non. Il faudra mettre votre cerveau en mode investisseur pour automatiser au maximum vos recherches.

En tant qu’investisseur rentable, votre but n’est pas de perdre de temps, et pour cela, il faut savoir analyser une annonce en quelques secondes. Vous aurez 2 étapes différentes :

• 1ère analyse : L’analyse du titre + la miniature dans le listing

• 2ème analyse : L’analyse de l’annonce en elle-même

ANALYSE DU LISTING DES ANNONCES

Avant même d’ouvrir une annonce, il faudra qu’elle soit analysée par votre cerveau en quelques secondes. Ouvrir une annonce, c’est perdre facilement 1 à 2 minutes, le temps de regarder toutes les photos et de lire le texte. Si vous ouvrez 10 ou 20 annonces pendant votre recherche, vous perdrez beaucoup de temps, voilà pourquoi il est important d’analyser l’annonce avant même qu’elle soit ouverte.

Si vous trouvez des annonces intéressantes en première analyse, vous pouvez les ouvrir afin approfondir votre première idée, vous verrez ainsi, s’il faut aller plus loin ou non. Dans tous les cas, il faut que ça soit un automatisme, comme si vous étiez une machine. Au début, c’est dur à comprendre, mais après avoir regardé des centaines ou des milliers d’annonces, vous comprendrez.

N’oubliez pas, un businessman ne perd pas de temps, il l’optimise un maximum, car le temps c’est de l’argent.

ANALYSE DU TITRE ET DE LA MINIATURE

On pourrait se dire qu’on ne peut pas faire grand chose avec un titre et une photo, et pourtant, ça en dit beaucoup. Dans la plupart des cas, avec mon expérience, j’arrive à voir si l’annonce est intéressante ou non grâce au titre + miniature dans plus de 90% des cas.

Au niveau du titre je regarde :

• La taille en M2 du bien, c’est souvent indiqué sur le titre, c’est pratique, ça permet de savoir très vite si le prix au M2 est trop cher par rapport au prix moyen du secteur. Vous savez que le prix moyen est 2K€ au M2, et vous voyez un bien de 100M2 à 250K€, c’est next direct, pas besoin d’ouvrir l’annonce, vous perdrez du temps.

• Le secteur, régulièrement, dans le titre on voit « proche gare », « quartierXXX »… sachant que grâce à l’étude de marché, vous savez où investir, vous saurez directement si le secteur indiqué dans le titre mérite d’ouvrir l’annonce ou non.

• Les indications du type « refait à neuf », « Neuf », sachant qu’en tant qu’investisseur rentable, on veut faire beaucoup travaux, pas besoin d’aller plus loin non plus, je dis NEXT.

Au niveau de la miniature je regarde :

• La miniature avec un programme neuf en 3D, c’est next direct.

• La miniature qui montre un chalet, une ferme ou une maison de campagne, je fais Next direct aussi. On cherche du centre ville, pas une maison familiale paumée.

• La miniature qui montre une façade de l’immeuble en vente, j’aime bien, on se rend compte vite de l’état du bien. Si c’est une façade pourrie en train de dépérir ou avec du gros oeuvre, je n’ouvre pas l’annonce.

Voila, vous voyez que rien qu’avec les miniatures + les titres, vous pouvez dégager déjà pas mal d’annonces, vous gagnez donc du temps. Par contre, si vous avez un doute, allez-y, ouvrez l’annonce, il vaut mieux perdre 1 minute plutôt que de passer à coté d’une bonne affaire

ANALYSE DES ANNONCES

Vous avez suivi les instructions et vous avez estimé qu’une annonce méritait d’être ouverte pour en savoir plus. Par contre, une chose importante, s’il y a une annonce intéressante, ne la regardez pas tout de suite, dans la même fenêtre, puisque, aller sur l’annonce, puis revenir en arrière, ça vous fera perdre un temps fou, sans compter qu’il faut se rappeler à quelle annonce on s’est arrêtée… Toutes les annonces intéressantes, vous les ouvrez dans un nouvel onglet, et vous les regarderez uniquement une fois que vous aurez terminé d’analyser le listing des immeubles.

Vous aurez de tout dans une annonce, des courtes avec peu d’infos, des longues avec beaucoup d’infos, beaucoup de photos, peu de photos… Il faut savoir analyser un maximum de choses, sans perdre de temps à appeler pour en savoir plus si au final le bien n’est pas intéressant.

Il y a 3 points importants à analyser, le prix au M2, l’état du bien et le secteur où se trouve le bien. Si ces 3 points sont OK, dans ces cas-là, on va investiguer plus loin pour connaître le profil du vendeur.

Le prix au M2

La première chose à regarder, c’est le prix au M2 en quelques secondes avec l’application Rendement locatif qui s’affiche à coté de chaque annonce (on verra dans le module d’après, le détail de l’application). Comme on l’a vu ensemble dans les précédents modules, on achète avec des travaux, donc le bien doit être au moins 20% en-dessous du prix au M2 moyen pour une rénovation moyenne, à 40% en-dessous du prix pour une grosse rénovation. Si vous trouvez des biens au prix du marché ou plus cher, inutile d’aller plus loin, baisser un prix de plus de 20% c’est très rare. Si le bien est 10 ou 15% en dessous du prix du marché et que c’est une rénovation moyenne, alors vous pouvez aller plus loin dans l’analyse car il y aura la négociation qui vous permettra de baisser le prix.

L’état du bien

Ensuite, il faut analyser l’état du bien, avec quelques photos, on s’en rend compte très rapidement. Dès que je vois un bien trop propre, refait à neuf, ou pas assez en mauvais état pour faire des travaux, ça ne sert à rien d’y aller, le prix au M2 sera trop élevé. Je ne fais que des gros travaux, donc je prends les immeubles qui ne ressemblent à rien, qui sont pourris, avec tout à refaire à l’intérieur. Lorsqu’on regarde les photos, ça se voit très vite tout ce qu’il y a à faire. Si vous souhaitez faire une rénovation moyenne sans tout casser, c’est le même fonctionnement, il faut que la cuisine soit en bon état, pas de mur à casser, seulement les murs à repeindre, les sols à changer… SAUF anomalie de marché (pour un bien en très bon état) en-dessous du prix de marché, mais bon, c’est très rare.

Pour estimer les travaux à réaliser rapidement sur une simple annonce, c’est très simple. Sachez qu’il y a 3 gros types de rénovations en immobilier :

• La simple rénovation, où il n’y a que des coûts de peinture à mettre, de la déco, des meubles à mettre (hors cuisine). Il faut partir sur 100€-200€ le M2 de travaux

• La rénovation moyenne, où il faut changer tous les sols, changer les salles de bains et cuisines, tout peindre pour remettre à neuf. Il faut partir sur 300€-600€ le M2 de travaux

• La grosse rénovation, où faut absolument tout refaire, soit on casse tout pour repartir de 0, soit on a déjà des plateaux vides et on refait tout. Il faut partir sur 700€-1000€ le M2 de travaux

Le secteur du bien

Nous en sommes à la situation où le prix au M2 est bon, l’état est assez mauvais ou bof pour faire des travaux. On analyse ensuite la situation géographique du bien. Grâce à l’étude de marché que nous avons effectuée dans les précédents modules, nous savons où investir et où ne pas investir. Si vous faites une recherche département/région, regardez si cette ville où se trouve le bien est bonne (en fonction de l’étude de marché), puis analysez le quartier où se trouve le bien. Des fois il y a la rue dans l’annonce ou au moins le quartier, ainsi, vous savez directement si vous pouvez continuer l’analyse ou si vous fermez l’annonce car le quartier/rue est pourri. Dans le cas où l’annonce est vraiment intéressante et qu’il n’y a aucune info sur la rue ou quartier, gardez l’annonce pour plus tard pour appeler.

Les 3 points sont OK, désormais, on va devoir analyser le profil du vendeur.

• Soit c’est un agent immobilier (AI), ce qui sera souvent le cas puisque peu de particuliers vendent des immeubles en direct. Ça sera souvent la même chose dans une annonce d’AI puisque les annonces sont très courtes, souvent 3 ou 4 lignes pas plus, donc impossible d’analyser le profil du vendeur. Ce qu’il faut savoir c’est que l’AI n’est pas là pour perdre du temps, il doit vendre pour gagner sa vie, donc au téléphone, ne perdez pas de temps. On le verra un peu plus tard.

• Soit c’est un particulier et en général, c’est mieux car un particulier a plus tendance à raconter sa vie dans une annonce. Ainsi, on peut lire que la vente est dûe à un décès, à un divorce, à une liquidation, à un déménagement, une mutation… Bref, des situations idéales pour nous puisque la personne est en situation d’urgence et doit vendre rapidement. Il faudra donc faire preuve de compassion, on verra ça lors des visites.

Ce qui est rédhibitoire :

• Les grosses fissures, je ne souhaite pas prendre de risque, car une grosse fissure, c’est une structure qui a tellement bougé que la fissure s’est créée. Je ne parle pas des petites fissures de quelques millimètres qui sont normales avec le temps, surtout dans des immeubles qui ont plus de 50 ans, je parle vraiment les fissures où on peut carrément y rentrer la main.

• Tout ce qui est gros œuvre, cela ne m’intéresse pas, ça demande trop de paperasseries administratives et les coûts des travaux sont souvent très élevés. Je préfère les travaux de second-œuvre (Placo, peinture, sol, plomberie, électricité), c’est plus simple et ça ne demande que peu de demandes administratives.

• Les biens neufs ou refaits à neuf.

• Les biens mal placés

• Les biens trop chers par rapport au M2

Les Astuces :

• Toutes les annonces où il est indiqué URGENT dans le titre ou le texte de l’annonce, c’est une annonce où vous êtes sûr qu’il y aura de la négociation possible.

• Si le vendeur a mis 10 photos sur leboncoin, c’est qu’il a payé un pack, il a donc payé pour mettre son annonce, il y aura donc des possibilités de négocier également.

• Tout ce qui est divorce, décès, c’est également un bon point, ça signifie que vous pourrez négocier.

APPEL TELEPHONIQUE

Nous en sommes au point où lors de votre routine de recherche, vous avez trouvé 1 ou plusieurs biens intéressants, et il vous faut plus d’informations pour estimer si le bien mérite d’être visité ou non, la prochaine étape, sera d’appeler pour avoir les informations que vous n’avez pas encore. Pareil que l’analyse des annonces, on n’appelle pas à chaque fois qu’on trouve un bien intéressant, on fait notre analyse du matin, ou du soir, on met de coté tous les biens intéressants, et ensuite seulement, on appelle tous les biens en même temps.

Ce qu’il faut savoir, c’est que le vendeur et principalement L’AI est là pour gagner de l’argent, il n’est pas la pour perdre du temps et vous non plus, donc faites un appel court et précis. Inutile de raconter votre vie et de faire ami-ami avec l’interlocuteur (on fera ça plus tard lors les visites d’immeuble).

Soyez sûr de vous, même si c’est votre premier achat, présentez-vous en tant qu’investisseur immobilier avec de l’expérience ayant plusieurs biens immobiliers dans le secteur. Montrez que vous n’êtes pas là pour rigoler.

Voici toutes les informations que vous devez avoir pour être en mesure de savoir si le bien mérite d’être visité, si certaines de ces informations ne sont pas dans l’annonce, il faudra demander les manquantes lors de l’appel :

• Le prix du bien

• Le nombre de M2

• La taxe foncière

• Est-ce que le bien est loué ? Si oui, quelles sont les loyers Hors charges

• Quel est le montant des charges ? Qu’est ce qu’elles comprennent ?

• Est-ce qu’il y a des impayés

• La marge de négociation. Cette question je la pose si je vois que l’interlocuteur est souriant au téléphone, s’il a l’air gentil. S’il a l’air froid, je ne le demande pas, car ça peut vraiment encore plus refroidir une personne de demander ça avant même la visite.

• Quel types de travaux sont à prévoir ?

Il y a beaucoup d’autres informations à savoir, qu’on vérifiera lors de la visite, mais pour l’appel, inutile d’en avoir plus, ça suffit pour calculer la renta BRUTE, vous pourrez calculer la renta NETTE, après la visite, mais ici, c’est juste pour savoir si on va plus loin. Une fois toutes ces informations en votre possession, faites un Excel pour récapituler toutes les informations.

Faites le calcul rapide :

Loyer/(Coût global du bien + Frais de notaire + Coût des travaux) = XX%

Vous perdrez entre 1 et 2% sur ce résultat avec tous les frais supplémentaires pour avoir la renta nette nette (s’il y a beaucoup de travaux, donc aucun impôt). Donc si vous visez 10% net, il faut trouver ici 12%, si vous visez 8% car vous êtes plutôt dans une ville patrimoniale, alors il faudra 10% en brut pour avoir 8% net.

Astuce : Je l’utilise très souvent, puisque je cherche un bien dépassant le million d’euros désormais, les agents, au tel ont toujours tendance à ne pas prendre les gens au sérieux. Je fais appeler ma femme, et je lui dis d’appeler en tant que Secrétaire de M. Morin, investisseur immobilier. Tout de suite, ça change l’impression de l’AI envers moi. Il voit qu’on a une secrétaire, donc une société, et qu’on « pèse financièrement ». N’oubliez pas, la première impression est importante.