MODULE 20: LES PRÉPARATIONS AVANT LA VISITE D’IMMEUBLE

INTRODUCTION

Voila, vous allez rentrer dans la pratique pure et dure, désormais, vous allez passer une étape importante. Cette étape c’est les visites d’immeubles. Le vrai monde étant à l’extérieur, vous allez enfin passer à la vitesse supérieure en offrant à votre cerveau des choses à analyser dans le réel, et non uniquement dans la théorie. Préparez-vous mentalement, parce que c’est l’une des étapes les plus importantes dans l’immobilier.

SE METTRE EN CONDITION AVANT DE VISITER UN IMMEUBLE

On aime être dans notre zone de confort, on aime se sentir en sécurité, c’est pour cela que l’Homme en général n’aime pas changer ses habitudes. Et pourtant, vous allez devoir casser vos habitudes puisque vous allez enfin faire des visites de biens immobiliers. Vous allez voir qu’il y a une très grande différence entre ce que vous avez lu depuis le départ dans cette formation et la réalité.

Depuis le début, on a fait beaucoup de théorie, et un peu de pratique, mais c’était de la pratique sur internet. Désormais, on a les chiffres, on a les analyses de marché, on sait comment trouver un bien rentable, il faut donc passer à l’étape la plus compliquée, c’est l’étape des visites immobilières.

SE METTRE DANS LA PEAU D’UN RICHE

On en a déjà parlé dans d’autres modules, dans la vie, la première impression est primordiale, vous devrez donc avoir une apparence parfaite, que ce soit un agent immobilier ou un particulier qui vous fait visiter. Pour les hommes, mettez au moins une belle chemise avec un pantalon ou un jean foncé, ainsi que des chaussures foncées. Pour les femmes mettez plutôt un tailleur ou des habits qui vous donneront un look professionnel.

Il y a le look et le paraître dans notre société. Une fois bien habillé, il faut montrer des signes extérieurs de richesse, c’est important pour que les autres interlocuteurs aient une bonne estime de vous. C’est bête mais c’est comme ça. Personnellement quand je fais des visites, je viens avec mon BMW X6, car l’interlocuteur en face voit que j’ai de l’argent et donc ça le rassure. Je fais exprès de passer devant le bien et devant l’interlocuteur avec la voiture. Tout de suite, il nous donnera de l’intérêt, plutôt qu’avec une personne qui a une Clio. Si vous avez une voiture classique, garez-vous un peu plus loin et venez à pied, ainsi, l’interlocuteur ne vous jugera pas.

Idem pour vos bijoux, pour les hommes, une belle montre qui vaut plus de 1000€ avec des gourmettes, des boutons de manchettes… Vous pouvez acheter une fausse montre, on s’en fiche, seul le paraître est important devant l’interlocuteur. Pour les femmes, mettez des bijoux qui valent de l’argent ou qui font croire qu’ils valent de l’argent.

Tout cela pour une seule chose, que l’interlocuteur en face de vous, qu’il soit un agent immobilier ou un particulier, le fait que vous ayez de l’argent à ses yeux est très important. Dans un premier temps, il vous donnera plus d’importance qu’à une personne lambda, mais en plus, votre dossier sera préféré à un autre en cas d’hésitation. Certains n’aimeront pas ce que je viens de dire, mais c’est un constat et non mon point de vue, retenez toujours qu’une personne riche aura toujours plus d’importance à ses yeux (même si l’interlocuteur ne se rend pas compte qu’il lui donne plus d’importance) qu’une personne lambda.

SE METTRE DANS LA PEAU D’UN PRO

Il y a riche et il y a pro, ce sont 2 notions différentes. On vient de voir comment paraître riche. Maintenant, on va voir comment paraître pro. C’est bien de paraître riche, mais si vous faites amateur, cela n’a aucun intérêt, il faut également avoir l’air d’un pro, ainsi, vous mettrez toutes les chances de votre coté. C’est quoi paraître pro ?

Si vous avez déjà acheté des biens immobiliers, alors vous savez ce qu’est être un pro dans ce domaine, mais si vous n’avez pas encore acheté de bien, ou très peu, alors vous allez devoir augmenter ce paraître aux yeux de vos interlocuteurs. Il y a plusieurs points dans l’immobilier pour paraître pro :

LE LANGAGE

Evidemment, vous devez parler correctement le français avec un langage correct. Je parle en plus ici du langage immobilier. Si vous ne l’avez pas encore fait, je vous invite à lire les précédents modules de la formation pour apprendre un maximum de notions immobilières. Vous devez montrez que vous savez parler immobilier, faites exprès de parler de la rentabilité en faisant les calculs devant la personne, montrez que vous connaissez tous les calculs à faire pour savoir si vous êtes rentable.

Pour aller encore plus loin, parlez de travaux, de la nouvelle disposition que vous feriez pour cet appartement. Montrez que le fait de casser des cloisons, créer des salles de bains, isoler un mur, ne vous fait pas peur. Vous devez montrer que vous avez l’habitude de faire tout ça, comme si ce n’était qu’une broutille pour vous.

Montrez que vous avez votre équipe d’artisan, que vous aviez fait tel ou tel type de travaux lors de votre dernier chantier. Faites croire que vous avez de l’expérience dans le domaine. Dites que vous avez fait plein d’investissements, que vous aimez les travaux, vous en faites à chaque fois pour ne payer aucun impôt sur vos loyers. Que vous avez une très bonne expertise de la fiscalité immobilière…

Même si c’est votre premier achat, il ne doit pas le savoir, mentez et dites le contraire. Exemple, vous souhaitez acheter à Caluire (proche de Lyon), inventez une expérience, en disant que vous avez déjà acheté plusieurs immeubles dans la banlieue de Lyon, comme à Tassin, que vous louez ces biens en meublé, que vous gagnez XXX€ par mois, que vous avez fait faire XXX de travaux…

L’ATTITUDE

L’attitude est aussi importante, voire plus importante que le langage en fonction du type d’interlocuteur qu’on a en face de soi. Retenez une chose importante qu’on a déjà dite beaucoup de fois, un investisseur ne doit jamais mettre d’affect dans un bien immobilier, il ne doit jamais mettre d’émotion ni en montrer devant quelqu’un. On en parlera d’ailleurs plus profondément dans le module NEGOCIATION.

Vous êtes un pro, et en tant que tel, le bien est juste un business et rien d’autre. Il ne faut donc jamais montrer que vous êtes intéressé. Ne jamais donner des avantages aux biens. Exemple, ne dites pas que le bien est très beau, très lumineux. Prenez des notes, mais ne donnez pas de perches qui pourraient montrer que vous êtes intéressé.

En tant que pro qui se respecte, vous devez avoir analysé le secteur, on l’a vu dans les études de marché. Mais avant la visite, vous devez aller encore plus loin. Désormais vous avez l’adresse exacte, alors faites comme si vous étiez enquêteur. Comme enquête, vous pouvez faire celle du cadastre par exemple, vous tapez l’adresse du bien sur le site et vous pourrez trouver la fiche du cadastre du bien. Vous direz à l’agent immobilier que c’était pour analyser le PLU de la ville en fonction de l’adresse du bien par exemple. C’est tout bête, mais lorsque vous sortirez votre fiche du cadastre pour le bien, le vendeur se dira que vous êtes un pro car personne ne fait ce genre de chose.

Donc une fois de plus, avec la bonne attitude vous gagnerez des points au niveau du paraître qu’aura l’interlocuteur envers vous.

NE PAS RESTER FOCUS

Lorsque vous faites une visite de bien immobilier, si vous arrivez avec un a priori positif, vous ne regarderez que les avantages de l’immeuble. A l’inverse, si vous arrivez avec un à priori négatif, vous ne garderez en tête que les mauvais points de cet immeuble.

En effet, notre cerveau est ainsi fait, si vous êtes excité à l’idée de visiter un immeuble auquel vous avez fait des simulations de rentabilité pendant des heures, vous avez fait des plans, vous avez appelé vos potes pour savoir ce qu’ils en pensaient avant même de le visiter, vous allez vous mettre des oeillères pendant la visite. Vous ne garderez en tête que les bons cotés du bien, et vous ne verrez pas ce qui cloche. Et vice versa.

C’est pourquoi faut rester neutre dans votre esprit, soyez une machine pendant la visite, analysez ce qui ne va pas, analysez ce qui va. Notez toutes vos remarques sur une feuille et faites le pour et le contre. N’ayez aucun a priori positif ou négatif avant une visite, sinon cela pourrait vous jouer des tours.

NE FAIRE CONFIANCE A PERSONNE

Un agent immobilier ou même le vendeur est là pour vous vendre le bien, rien d’autre. Surtout l’AI, il est là pour vivre, pour acheter son pain, il vendrait donc sa mère pour faire cette vente avec vous. Ce qui signifie qu’il est partial, il ne faut donc jamais lui faire confiance.

Vous allez acheter un bien avec des travaux, et comme par miracle, cet agent immobilier vous dit qu’il a fait une estimation par une entreprise avec qui son agence travail beaucoup et vous sort un montant à 100K€. Dans ces cas-là, pour être au plus juste, vous pouvez doubler ce montant. C’est comme le fameux, « vous pouvez refaire la façade, pas de problème, la mairie tout». Oui bien sûr, c’est bien connu une façade se change très facilement sans faire de demande à la mairie…

Bref, Tout ce qu’il va vous dire durant la visite, vous l’écoûtez et vous le mettez de coté, en ne gardant que les informations importantes sur le bien en lui-même, tout le reste, vous pouvez l’oublier. Tout sera à l’oral, alors vous pouvez retenir ce qu’il vous a dit, mais ça ne vaudra rien, seul l’écrit compte. Si vous achetez le bien, soyez sûr que tout ce qu’il vous a dit pendant la visite il l’aura oublié aussi sec. Si vous avez un doute, faites venir les artisans pour établir un devis, allez à la mairie pour connaître les démarches administratives, demandez à la copro si vous pouvez faire de la LCD dans cet immeuble… Bref, on est jamais mieux servi que par soi-même.

ACHETER LOIN DE CHEZ SOI

Perso je n’achète pas à plus d’1h de chez moi, mais je sais qu’il arrive que je vois de bonnes affaires à 2 ou 3h de route. Si vous achetez loin, il faudra, absolument déléguer, et donc faire confiance à des artisans et une agence loin de chez soi. C’est le gros point noir d’investir loin, mais il serait dommage de louper une bonne affaire à cause de ça. Si vous êtes sûr d’avoir une bonne agence et une entreprise de travaux de qualité, alors vous pouvez essayer, mais ça sera plus risqué que d’investir proche de chez soi.

Pour ceux qui achètent loin de chez eux, gagnez du temps, et faites-vous une grosse journée de visite, allez dans la ville pour visiter 4, 5, 6 immeubles, afin de maximiser toute la route que vous ferez pour aller dans cette ville. Prenez une journée de RTT par exemple, et ne faites que cela durant toute la journée.