MODULE 27: PRÉPARER SON RDV AVEC LA BANQUE

INTRODUCTION

Vous avez signé votre compromis, désormais, il faut se préparer pour démarcher les banques, mais avant ça, vous allez comprendre comment il faudra faire pour devenir le top client de la banque, celui dont la banque rêve tellement qu’elle fera passer votre dossier en priorité. Vous verrez également les différents cas spécifiques qu’il peut y avoir avec certains emprunteurs.

ETRE LE TOP CLIENT

Un banquier n’est pas un conseiller ou une personne là pour vous aider, il est là pour gagner de l’argent, c’est un commercial, et pour cela il doit gagner un maximum de temps. Nous allons donc aider notre banquier afin qu’il ne perde pas de temps avec notre dossier. Pour être le meilleur client de la banque, il va falloir faire une préparation de son dossier, de façon militaire. Dans tous les prochains modules, on va beaucoup parler de préparation de dossier avec la banque, les notions à connaître pour paraître un pro de l’immobilier, le langage du banquier afin qu’il soit interloqué par votre savoir.

Le secret de la réussite avec un banquier c’est PREPARER UN DOSSIER EN BETON + PARLER LE LANGAGE DU BANQUIER + CONNAITRE TOUT SUR L’IMMOBILIER + AVOIR DES COMPTES BANCAIRES PARFAITS

Préparer un dossier en béton

On va devoir avoir un dossier tellement parfait que le banquier vous dira qu’il n’a jamais vu un dossier pareil. Un dossier, qui passera en haut de la pile des dossiers puisque vous serez au-dessus de 99% des autres personnes qui demandent un crédit. Un dossier en béton c’est quoi ?

• C’est un dossier où il y a absolument toutes les pièces dont le banquier a besoin dès le premier rendez-vous, ainsi pas de perte de temps, en devant envoyer des emails avec les pièces manquantes ou en devant faire un 2ème ou 3ème rendez-vous.

• C’est un dossier où le banquier n’a absolument rien à rajouter, il a juste à l’envoyer tel quel à sa direction ou au service qui s’occupe de la validation des prêts.

• C’est un dossier où vous mettrez toutes les informations nécessaires sur votre situation personnelle, financière, bancaire…

• Evidemment, c’est un dossier dont l’investissement EST RENTABLE avec un cash-flow positif (Après avoir payé les mensualités du prêt, il reste encore de l’argent pour vous).

Parler le langage du banquier

Lorsque le banquier va se rendre compte que vous connaissez son langage, il sera estomaqué. Un banquier a un langage bien à lui avec des termes compliqués que peu de personnes connaissent. Il faudra notamment connaître ce qu’est :

• Un scoring bancaire

• Un investissement à 110%

• Le taux d’endettement accepté par les banques

• Le taux que prend la banque pour calculer les loyers

• Le calcul que fait la banque pour ajouter les loyers sur vos revenus

  Et biens d’autres encore, mais si vous savez déjà ça, ça sera déjà bien plus qu’une grande partie des investisseurs que rencontrera le banquier.

Connaitre tout sur l’immobilier

Vous ne faites pas un achat immobilier car vous connaissez quelqu’un qui connaît quelqu’un qui fait de l’immobilier, et vous vous êtes dit que ça serait intéressant d’en faire. Non, vous faites de l’immobilier car c’est rentable, et vous connaissez tous les avantages et les inconvénients de chaque type de location.

C’est ce que le banquier doit ressentir lorsqu’il vous parlera. A chaque question qu’il aura, vous saurez lui répondre instantanément, sans réfléchir et surtout sans faire d’erreur. Vous devrez notamment savoir :

• Pourquoi la location meublée est plus intéressante que la nue

• Qu’est ce qu’un déficit foncier et où est-il applicable

• La notion d’amortissement par composante

• La fiscalité du statut que vous souhaitez utiliser

• L’importance de faire des travaux pour n’avoir aucun impôt

Et beaucoup d’autres choses encore. Si vous souhaitez être un pro dans le domaine de l’immobilier devant le banquier, vous devez avoir regardé tous les modules précédents de la formation et regarder tout ceux qui vont arriver.

Avoir des comptes bancaires parfaits

Il faut savoir que la banque a horreur des clients qui n’ont pas de jolis comptes bancaires, c’est une chose qui peut être rédhibitoire, il est donc important que vos comptes soit nickel. Mais c’est quoi un compte bancaire parfait ?

• Un compte qui n’a PAS DE CREDIT A LA CONSOMMATION, c’est interdit, en tant qu’investisseur intelligent, vous n’avez pas le droit d’avoir ce genre de crédit. C’est-à-dire, un crédit voiture, un crédit TV, un crédit moto. Si vous devez faire un crédit conso, c’est que vous vivez au-dessus de vos moyens et ça la banque n’aime pas. Si vous devez investir, vous devez solder au plus vite ce genre de crédit, sinon non seulement la banque aura une mauvaise image de vous (mauvais gestionnaire) mais en plus, ce crédit diminuera le taux d’endettement global que vous devriez utiliser uniquement pour un bien immobilier.

• Un compte d’une personne qui ne vit pas au-dessus de ses moyens. Le banquier ne doit pas voir des dépenses inconsidérées régulièrement. Vous ne devez pas sortir en boite de nuit 2 fois par semaine ou aller au restau 5 fois par semaine, tout en achetant des vêtements plusieurs fois par semaine. Non, vous devez vivre comme une personne normale, les courses à Leclerc, le forfait téléphonique, les assurances et toutes les autres dépenses courantes, mais il ne faut pas avoir d’achats excessifs. En gros, ne pas vivre au-dessus de ses moyens, sinon, ça prouve que vous ne savez pas gérer, donc vous aurez du mal à vous faire prêter de l’argent.

• Ne pas jouer aux jeux en ligne, ne pas faire de paris en ligne ou du cryptotrading. Les banques n’aiment pas, vous serez considéré comme un joueur, alors que les banques aiment uniquement les profils de bon père de famille. Si vous souhaitez vraiment faire ce genre de choses, il faudra le faire sur un compte caché, on en parlera dans un des modules suivants.

• Epargnez beaucoup d’argent. La banque adore les personnes qui économisent de l’argent, plus vous épargnez d’argent en % de vos revenus et plus vous serez bien vu. Même si vous avez un faible revenu, économisez même 100€ par mois, c’est toujours ça de gagné et le banquier le verra. Ce que vous économiserez sera plus important que votre salaire. Exemple, vous gagnez 2K€ par mois, vous arrivez à vivre correctement sans faire d’excès, vous arrivez à mettre 500€ de coté, alors que votre voisin gagne 5K€ par mois, mais n’arrive pas à mettre d’argent de coté chaque mois car il dépense tout dans des choses futiles. Le banquier préférera votre profil puisque vous arrivez à économiser de l’argent même si votre salaire est plus bas.

Note : Si vous avez du mal à mettre de l’argent de coté, mettez un virement automatique. Imaginons que vous touchiez votre salaire le 5 du mois, mettez un virement automatique sur un compte épargne le 7 de chaque mois. Ainsi, vous ne toucherez jamais cet argent car vous n’en verrez même pas la couleur.

Voila comment devenir un top client c’est très simple à dire ! Peut-être un peu plus compliqué à mettre en place, mais en tout cas, si vous suivez ces 4 points à la lettre, vous partirez déjà avec un énorme avantage. On verra certains points en détails dans les modules suivants.

LES CAS SPECIFIQUES

Outre les 4 points très importants que nous venons de voir, il y a des cas spéciaux qui vont venir se greffer qu’il va falloir ajouter à cela. Voici les différents cas spécifiques qui peuvent s’ajouter :

Ne pas avoir de CDI

En France, les banques sont très protocolaires, comme toujours, et si on a pas le sacro-saint CDI, on aura plus de mal qu’une personne ayant ce fameux CDI. Et pourtant, ce Graal est de moins en moins présent en France, dans un monde en pleine mutation, les CDI se font de plus en plus rares. En effet, désormais il y a de plus en plus d’entrepreneurs qui se mettent à leur compte pour créer leurs micro-activités. On le voit bien avec UBER, Deliveroo, ou même encore les micro-jobbing, beaucoup de personnes créent leurs propres activités. Ce n’est ni bien ni mal, c’est un constat de notre société. Il faut donc faire avec désormais.

Une fois qu’on a dit ça, maintenant il faut réfléchir comme un banquier. Lui, il faut savoir qu’il prend un risque en prêtant de l’argent et son but est de prendre le moins de risque possible, c’est pourquoi il aime les meilleurs profils. Une personne n’ayant pas un CDI n’est clairement pas un bon profil pour lui. Alors qu’un CDI peut se perdre facilement pour une faute lourde, une faillite de la société, un licenciement économique… Mais bref, vous n’êtes pas le profil idéal, alors que faire ?

C’est comme les 5 sens que nous avons en tant qu’être humain, en n’ayant pas de CDI vous avez un sens en moins, il va donc falloir décupler les autres sens afin de combler ce manque. Ce qui signifie que vous allez devoir être encore meilleurs sur votre dossier, sur votre compte bancaire, sur vos connaissances sur l’immobilier et sur le langage du banquier que les autres investisseurs. Vous devrez avoir un profil tellement parfait, que le fait que vous n’ayez pas de CDI fasse que ce n’est pas grave puisque vous avez tout le reste.

Soyez vraiment meilleur que les autres, pour faire oublier ce problème. Vous devrez sûrement faire plus de banques et plus de courtiers, vous allez vraiment galérer plus, mais avec de la volonté, vous pourrez y arriver. Il ne faut jamais perdre espoir.

Vous êtes étudiant

Comme pour ceux qui sont sans CDI, vous allez vraiment galérer pour que la banque accepte de vous prêter, d’autant plus qu’un étudiant a rarement beaucoup d’argent de coté, ce qui est un souci supplémentaire. De plus, un jeune, c’est un gamin aux yeux de la banque, il faudra donc enlever cet a priori. Clairement, lorsqu’on est étudiant, il est inutile de commencer avec de gros projets, surtout qu’il y a très peu de chances que la banque vous prête plus de 100K€. Je vous conseille donc de commencer petit, par un studio par exemple ou un 50M2 à diviser si possible (dans une ville abordable).

Vous avez 2 possibilités :

• Faire un prêt classique, d’un montant inférieur à 100K€, en espérant trouver une banque qui accepte votre projet, avec de la ténacité, ça peut passer.

• Faire un prêt étudiant, en disant que c’est pour vos études, afin que la banque vous prête plus facilement. C’est pas spécialement moral, mais c’est légal, car au final c’est un crédit conso, après vous en faites ce que vous voulez. Après, cette banque risque de ne pas apprécier et ne vous prêtera peut-être pas pour un prochain projet.

Vous n’avez pas d’argent de côté

Vous le savez, la banque aime bien les personnes qui ont de l’argent de coté, ça lui prouve que vous savez gérer votre argent, et vous prêtera donc plus facilement (même sans mettre d’argent en apport). Il y a 2 cas de figure :

• Vous n’avez pas d’argent puisque vous les avez déjà investis en immobilier ou dans un produit bancaire, ce n’est pas très grave, la banque verra que vous avez des actifs, qu’elle pourra utiliser en cas de besoin. Vous pourrez demander un prêt à 110%.

• Vous n’avez pas d’argent car vous n’arrivez pas à mettre d’argent de coté chaque mois, là c’est problématique. Mettez-vous dans le vert pendant quelques mois, au moins 3 (la banque demande souvent les 3 derniers mois), mettez de l’argent de coté et faites le moins de dépenses possible. Seulement après ça, demandez un prêt à la banque.

Vous avez plus de 50 ans 

J’ose espérer que si vous avez plus de 50 ans, cela signifie que vous avez de l’argent de coté. Si c’est le cas, alors sachez que les banques ne sont pas spécialement réfractaires à prêter à des personnes ayant plus de 50 ans, même 60 ans, par contre il faudra mettre un peu d’apport 10 ou 20 % pour rassurer la banque ou bloquer l’argent dans un de leurs produits.

En revanche, l’assurance emprunteur sera plus tatillon sur votre état de santé, l’assurance, comme la banque, veut prendre le moins de risque possible. Il se peut que vous passiez une batterie de test afin qu’elle puisse vérifier que vous n’êtes pas en mauvaise santé. Arrêtez l’alcool, le sucre, le sel quelques mois avant !

Vous n’avez pas votre résidence principale (RP)

Sachez déjà que la banque aime les personnes qui sont propriétaires de leurs RP, encore mieux si elle est totalement payée. La raison est simple, si vous faites un prêt, la banque aura un actif (votre RP) sur lequel elle pourra se reposer si vous n’arrivez plus à payer votre crédit de votre investissement locatif. Elle sait que ça sera plus simple pour un propriétaire de RP de revendre sa maison pour solder son prêt locatif en cas de souci, plutôt qu’un locataire, qui lui, n’aura pas de maison comme garantie.

Tous les vendeurs de rêves vous diront qu’avoir sa résidence principale n’est pas un avantage pour investir et qu’il vaut mieux être locataire, ça peut se comprendre. Mais pour moi c’est faux car entre payer un loyer dans le vide chaque moi et rembourser son capital, j’ai vite choisi, avoir ma RP. En fait, la plupart des gens, lorsqu’ils achètent leurs RP, empruntent au max de leurs endettement possible, ce qui fait qu’ils ne peuvent pas emprunter pour un investissement locatif, ça c’est la grosse erreur qu’il ne faut pas faire. Vous devez acheter une maison qui ne grèvera pas votre taux d’endettement, vous permettant de pouvoir ensuite acheter un bien locatif. Ainsi, la banque est contente et vous aussi.