MODULE 29: TOUTES LES NOTIONS BANCAIRES A CONNAITRE (Partie 2)

INTRODUCTION

Dans cette dernière partie des notions bancaires à connaître, on va voir ici en détails qu’est ce qu’un cash squeeze, comment cacher un compte bancaire pas top, comment faire pour augmenter son devis, comment fonctionne le déblocage des fonds et biens d’autres notions indispensables à connaître.

LE LANGAGE DU BANQUIER

Le Cash Squeeze

Il est interdit d’être en cash squeeze pour un investisseur rentable. Ça signifie être en cash-flow négatif, et pour éviter ça, vous devez donc sortir de l’argent tous les mois pour combler le crédit de votre bien immobilier. On a appris depuis le début à avoir un cash-flow positif, ce qui signifie que le loyer de votre locataire vous permet de payer votre crédit, et d’avoir en plus, un peu d’argent dans votre poche.

Si vous êtes en cash squeeze, vous allez devoir faire un effort d’épargne en rajoutant un peu d’argent de votre poche tous les mois pour payer le crédit. Le très gros problème, c’est que non seulement votre épargne va diminuer tous les mois, mais en plus, votre taux d’endettement va également diminuer, vous serez donc bloqué plus facilement pour les prochains investissements que vous souhaiterez faire. Il ne faut donc jamais être en cash squeeze.

Avoir un compte parfait

On l’a dit plusieurs fois dans les modules précédents, la banque aime les comptes parfaits, on n’y reviendra donc pas en détail, si vous ne les avez pas regardés, je vous invite à les lire en détail pour tout comprendre. En revanche, ce qu’on va voir ici, c’est comment cacher un compte qui ne sent pas bon. Vous jouez aux jeux ou aux paris en ligne, vous faites du crypto trading, vous avez un crédit conso, ou vous faites beaucoup de dépenses inutiles montrant que vous n’êtes pas un bon gestionnaire ?

Si vous êtes dans l’un des cas, la banque ne doit pas être au courant. Si vous ne souhaitez pas arrêter certaines activités, il faudra faire ces choses sur un compte caché sinon ça fera tâche pour votre demande de prêt. Je vous conseille par exemple, de faire toutes ces actions non recommandées par la banque sur un seul et unique compte, d’une banque en ligne. L’avantage des banques en ligne, c’est que c’est gratuit la plupart du temps et la gestion est facile, donc c’est ici qu’il faudra cacher ce genre de chose.

Néanmoins, vous prenez un risque en cachant un compte à la banque, puisque lors d’une demande de crédit, la banque va vous demander tous vos comptes, si vous en cachez un, ça peut être problématique par la suite. Donc vous savez que vous pouvez le faire, après libre à vous de faire ce que vous voulez. Soyez intelligent, n’envoyez pas d’argent de votre compte « normal » à votre compte en ligne, surtout si c’est des virements réguliers, la banque le verra. Enfin, n’oubliez pas que les banques classiques ont souvent chacune une banque en ligne, je sais que la BNP a par exemple Hello Bank, donc n’ayez pas votre compte caché chez Hello Bank en faisant une demande de prêt chez la BNP.

Augmenter les devis

Lorsqu’on fait des travaux dans un appartement, mais encore plus dans un immeuble, le montant des devis des artisans sera dans 90% des cas revus à la hausse durant tout le chantier, puisqu’il y aura toujours des choses auxquelles on n’aura pas pensé avant le début des travaux. En effet, un artisan va visiter 2 ou 3 fois l’immeuble, vous également, il essayera de faire un devis au plus juste, mais il y aura toujours des choses qui se verront par la suite, soit parce qu’on n’y avait pas fait attention, soit parce que c’était caché par du placo ou un faux plafond par exemple.

Alors, une fois que vous avez cette information précieuse, il faut anticiper, et pour cela, il n’y a qu’une solution. Vous devez faire faire 2 devis à vos artisans, le devis qu’il faudra garder pour vous, pour calculer vos rentabilités. Puis, à coté, vous devrez, demander un 2ème devis à l’artisan, en lui demandant de facturer 10% de plus. C’est ce 2ème devis que vous enverrez à la banque. Ainsi, vous aurez en enveloppe supplémentaire de 10% pour vos travaux, vous permettant d’avoir une bonne marge si des soucis arrivent pendant le chantier. La banque vérifiera juste que le montant du devis et le travail qui sera fait correspondent, si le prix est cohérent, elle ne verra pas la différence de 10%.

Ne vous inquiétez pas, les artisans ont l’habitude de faire ce genre de chose, ça ne les dérange absolument pas, ils savent qu’un chantier réserve des surprises. Puis, la banque ne vérifiera pas si le devis d’avant les travaux et les factures des artisans correspondent, vous pourrez même avoir un autre artisan qui fera le travail par rapport aux devis initiaux, ce n’est pas un souci. Une fois que le prêt est accepté, après, n’importe quel artisan pourra vous facturer.

Dernière chose, si finalement vous avez bien géré vos travaux et qu’il reste de l’argent à la fin du chantier, déjà, je vous félicite, car je n’y suis jamais arrivé ! Puis, ce n’est pas grave, puisqu’il suffira de dire à la banque que vous avez trop emprunté. Elle réintégrera l’argent des travaux dans votre crédit, comme si vous aviez fait un remboursement anticipé. Néanmoins, je ne vous conseille pas de faire ça, gardez cette réserve d’argent au cas où, si dans 6 mois il y a un souci dans l’immeuble, utilisez cette réserve pour payer ces travaux.

Le déblocage des fonds 

Le déblocage des fonds, c’est l’argent que vous débloque la banque pour que vous puissiez payer les artisans. Pour débloquer l’argent, il faut impérativement une facture de l’artisan, sans facture, une banque ne débloque pas l’argent.

Il y a 2 types de banques :

• Les banques qui vous envoient l’argent directement sur votre compte

• Les banques qui payent directement les artisans

Je préfère les banques qui envoient l’argent directement sur notre compte, mais sachez que c’est très rare, perso, je n’ai jamais eu ce cas. A chaque fois, ma banque envoie l’argent aux artisans. Ce type de fonctionnement est très pratique, car au final, si la banque vous envoie directement l’argent à vous, ensuite, vous pouvez en faire ce que vous voulez, vous n’êtes pas obligé de payer l’artisan. Dans tous les cas, vous devrez rembourser cet argent, donc rien d’illégal dans le fait d’utiliser cet argent pour acheter des meubles par exemple. Mais, ce fonctionnement est de plus en plus rare, justement dû aux dérives, désormais les banques n’utilisent presque plus ce fonctionnement.

La plupart des banques payent directement les artisans, comme ça, la banque sait que l’argent sert vraiment à payer la prestation de travaux effectués. Par contre, il faut faire attention, car des banques mettent beaucoup de temps à payer. Certaines banques mettront 2 jours à payer après la réception de la facture, et d’autres mettront 3 semaines. Il faut donc bien prévenir l’artisan que ça peut être long, et que s’il a besoin de l’argent rapidement, il devra envoyer la facture en avance afin d’anticiper ses besoins, pour ne pas être bloqué, le temps du paiement.

Vous achetez du matériel à Casto, brico ou autre, ce qui est notamment mon cas. J’achète une grande partie du matériel pour ne pas que mes artisans fassent de la marge dessus. Dans ce cas-là, vous devez acheter le matériel comme une douche, un compteur électrique (du matériel que la banque acceptera de payer, et non du mobilier et de la déco par exemple), puis une fois que vous aurez payé, vous pourrez envoyer la facture de Casto à votre banque afin qu’elle vous rembourse votre achat.

Si vous faites vous travaux vous-même, vous ne pourrez pas vous rémunérer sur le temps que vous passerez à faire les travaux. Vous pourrez néanmoins vous faire rembourser tout le matériel utilisé pour faire ces travaux (placo, peinture, pinceaux, colle, parquet…). Il y a une possibilité de se faire rembourser le temps passé, c’est de créer une structure qui elle-même vous facturera, ayant une facture la banque pourra vous rembourser. Mais dans ce cas-là, il faudra prendre rendez-vous avec un fiscaliste pour qu’il vous explique le montage fiscal à faire pour être dans la légalité.

Avec ou sans apport 

On l’a vu, pour avoir une très bonne note, il faut notamment mettre un apport, plus vous mettrez un apport élevé et plus la banque appréciera. Néanmoins, notre but à nous en tant qu’investisseur rentable, c’est de ne pas bloquer notre argent, donc mettre le moins d’apport possible. Dans mon cas, mon endettement étant important (Environ 2M€) je suis obligé de mettre de l’apport, au moins 10%, mais quand j’ai commencé, je n’ai mis aucun apport et c’est ce que je vous conseille de faire.

Si vous débutez dans l’immobilier ou que vous avez encore peu de biens immo, je vous conseille de mettre le moins d’apport possible, car au début, il est important d’avoir une épargne de précaution afin de se protéger en cas de soucis d’impayé ou de gros travaux. La banque n’aime pas les investissements sans apports, mais ce n’est pas grave, vous vous rattraperez sur tous les autres points qu’on a vus plus haut.

En revanche, si vous avez beaucoup de biens ou un endettement assez conséquent, la banque vous demandera de mettre un apport pour la rassurer. En effet, quand le taux d’endettement est haut, la banque est assez frileuse, donc il faut l’aider un petit peu. De toute façon, si vous avez plusieurs biens rentables, vous pourrez mettre un peu de cash, cela ne posera pas de souci.

Se mettre le banquier dans la poche 

Un banquier ne gagne que très peu d’argent avec un prêt immobilier, les taux étant tellement bas que ce n’est pas leur principale source de revenu. C’est pourquoi, quand un banquier accepte de vous faire un prêt, c’est presque une faveur qu’il fait pour vous, puisque ce n’est pas ça qui va le nourrir. En effet, un banquier est un commercial, et son but est de vous vendre des produits financiers.

Ainsi, soyez ouvert à la négociation, si vous ne souhaitez pas mettre d’apport dans ce nouvel investissement, acceptez alors de prendre les produits que va vous conseiller le banquier. Ça ne vous coûtera pas grand chose et ça fera plaisir à votre banquier et sa hiérarchie de voir que vous jouez le jeu. Prenez une petite assurance vie, ou/et un PEA, ou/et un compte épargne chez eux. Prenez également l’assurance emprunteur de la banque, elle est souvent un peu plus cher, mais ce n’est pas grave, le plus important étant d’avoir son prêt. Vous pourrez de toute façon la changer 1 an après le début du crédit. Prenez l’assurance PNO par exemple chez eux aussi, plus vous en prendrez et plus ils seront contents. Enfin, offrez-lui une petite bouteille de champagne pour fêter la signature de l’acte final de votre projet, c’est un petit geste dont il se souviendra.

Choisir sa banque 

Vous avez plusieurs possibilités pour chercher une banque, vous pouvez soit chercher une banque par vous-même, soit passer par un courtier. Il y a des avantages et des inconvénients pour chacune des 2 stratégies.

• Chercher sa banque soi-même, le principal inconvénient, c’est la perte de temps, puisque vous allez devoir prendre rendez-vous avec chaque banque une par une, passer 1h pour chacune d’entre elles pour expliquer le projet en détail.

• Prendre un courtier est plus avantageux car vous ne perdrez pas de temps, vous ferez un seul rendez-vous afin de tout expliquer en détail. C’est intéressant si vous avez un bon dossier, mais si vous en avez un mauvais, il mettra moins d’entrain à présenter votre projet aux banques. Certains courtiers se font payer par la banque et d’autres se font payer par la banque + le client, demandez bien quel type de rémunération il a dès le 1er RDV.

A noter, que votre propre banque ne sera sûrement pas la mieux placée pour vous prêter, car en commerce une chose est importante, recruter des nouveaux clients. Une banque peut payer cher un nouveau client, elle pourra donc prêter plus facilement. Alors que votre banque actuelle vous a déjà, donc elle fera moins d’effort. L’exemple de FREE est un bon exemple, pour ses clients actuels il ne fait pas de remise, mais souvent, pour les nouveaux clients, il fait des offres à 1€ par mois pendant 12 mois par exemple.

Qui décide au final

Si vous avez un petit endettement ou que le projet n’est pas élevé, moins de 200k-400k€, c’est souvent le banquier ou le directeur de banque qui aura la main sur la décision final, pour accepter ou refuser votre demande de prêt. En revanche, pour un profil investisseur de plusieurs Millions d’encours, ou pour des projets dépassant les 500k€, c’est souvent au siège que ça se décide. Votre banquier pourra mettre une note pour favoriser ou non votre projet, mais il ne pourra rien faire de plus. En revanche, si votre projet n’est pas intéressant selon lui, il ne le remontera pas au siège pour l’examiner. Il est donc important de convaincre le banquier que votre projet est en béton.

Ne pas faire d’erreur 

Faites attention et notez bien que la première impression est très importante lorsque vous rencontrerez le banquier. La première impression jouera un rôle important pour la suite de votre rendez-vous, il faut donc être bien habillé, avoir une élocution parfaite, être sûr de soi. Après la première impression, il va falloir continuer à être au top, pour cela, vous devrez connaître votre sujet sur le bout des doigts, répondre du tac-co-tac et ne pas faire d’erreur sur les questions qu’il vous posera. Ne donnez jamais les inconvénients de votre projet, ne donnez que les avantages.

Vous devrez présenter votre projet comme si c’était votre propre bébé, il faut que vous mettiez vos tripes sur le bureau, et montrer que vous en voulez. Montrer au banquier que vous lui apportez une affaire et qu’il a besoin de vous, et non l’inverse. Entre, « je voudrais emprunter 500K€ » et « Je veux emprunter 500K€ » ce n’est pas la même chose et il faut le faire ressentir au banquier pour qu’il voit à quel point, c’est un projet très rentable.

Pour ceux qui font des rendez-vous avant le compromis pour avoir un OUI oral de la banque, cela n’a aucune valeur. En effet, il est inutile d’aller voir la banque avant un compromis, car ce qu’elle vous dira pourra être totalement l’inverse lorsque vous prendrez un rendez-vous réel, après le compromis pour demander votre prêt. De plus, ce genre de rendez-vous avant le compromis pourrait embêter le banquier, car il n’est pas la pour perdre du temps, et prendre un rendez-vous pour un hypothétique compromis n’est donc pas une bonne idée.