MODULE 33 : LES DÉROGATIONS (Partie 1)

INTRODUCTION

La fameuse place de parking, celle qui emmerde tous les investisseurs qui veulent diviser un bien immobilier n’est en fait pas une fin en soi. En effet, dans ce module, vous allez voir qu’il est possible de s’en passer, même lorsqu’elle est indiquée dans le PLU. Nous allons voir ensemble toutes les dérogations que je connais et que j’utilise moi-même pour les investissements. Je vous dévoilerai les dérogations sur 2 modules, le module 33 et le 34.

LE PRÉAMBULE

Pendant les 2 prochains modules, je vais raconter mon vécu, c’est ce qui s’est passé dans mon cas pour mon projet actuel. Certaines dérogations ne seront pas utilisables dans votre cas, certains points de négociation ne sont pas pour vous, mais en tout cas, ça vous permettra de connaître en détail le fonctionnement des dérogations de place de parking. Le module dérogation a été établi avec mon avocat spécialiste de l’urbanisme, ce texte sera donc assez complexe à comprendre, je vous invite donc à les lire plusieurs fois pour être sûr de tout comprendre.

Auparavant, les villes dans lesquelles j’investissais ne demandaient pas la création de place de parking pour de la division de logement, ce qui était assez simple, car c’est cette problématique de la place de stationnement qui bloque beaucoup d’investisseurs. Mais je me renseigne depuis septembre 2018 à comment obtenir une dérogation de place de parking car je cherchais un immeuble à Lyon ou à Grenoble. Malheureusement, dans le PLU de ces 2 villes, la place de parking est obligatoire lorsqu’on fait une division de logement, car c’est considéré comme de la création de logement.

Auparavant, j’investissais uniquement dans des villes à Cashflow, c’est-à-dire des villes qui permettent de gagner beaucoup de cash rapidement, par contre, à la revente, je n’aurai pas de plus-value. Cette stratégie est très bien lorsqu’on commence en immobilier car elle permet de mettre pas mal d’argent de côté. En quelques années, vous pouvez vous créer un bel apport pour de plus gros projets. Cette stratégie est selon moi à mixer avec une stratégie plus patrimoniale, c’est-à-dire, acheter un bien dans une ville qui prend de la valeur. C’est pourquoi, à l’heure où j’écris ces lignes, j’ai 40 lots dans des villes à cashflow, désormais, je vais investir dans des villes patrimoniales. Même si j’ai un cashflow plus faible, ce n’est pas grave, le plus important c’est de mixer plusieurs stratégies afin de ne pas avoir tous ses œufs dans le même panier.

J’ai vite compris que je n’allais pas trop tarder sur la ville de Lyon, car les immeubles partent très vite à des marchands de biens, qui achètent cash plusieurs millions et sans conditions suspensives, donc autant vous dire qu’on ne joue pas dans la même cour de jeu. Je décide donc de rechercher activement sur Grenoble. Depuis plusieurs mois, je ne trouve pas grand chose, comme vous savez, je n’achète que des immeubles pourris et sans locataires afin de pouvoir tout rénover entièrement afin d’en faire des logements de standing. Le problème c’est que des grands immeubles pourris de plus de 500M2, sans locataire, dans une zone intéressante, ça ne se trouve pas partout.

En février 2019, je trouve enfin un superbe immeuble qui était un Hôtel. Pour la petite histoire, j’ai ma société qui est à Grenoble depuis 2010, et je passais devant tous les jours, il avait une très belle façade, face à la gare, j’avais toujours rêvé de l’acheter. A cette époque j’étais encore jeune et j’avais les croyances limitantes que la majorité ont, c’est-à-dire, penser qu’on ne pouvait investir en immobilier que lorsqu’on a de l’argent. J’ai compris que c’était faux des années plus tard.

L’immeuble était affiché 1 600 000€, pas du tout dans mon budget au vu des travaux et trop cher au niveau des M2. Comme je vous le dis souvent, on achète des M2, pas une rentabilité. Après plusieurs mois de négociation avec l’agent immobilier et le vendeur, nous décidons de conclure l’affaire à 1 200 000€. Nous signons donc le compromis en juillet 2019. Comme vous pouvez le voir, il y a eu 6 mois de négociation, il ne faut rien lâcher, ça peut être très long, mais au final, ça rapporte gros.

En parallèle, dès que je me suis intéressé à ce projet, j’ai évidemment lu le plan local d’urbanisme de la ville, et malheureusement, pour une création de logement, celui-ci obligeait d’avoir une place de parking par logement créé. Le problème, c’est que le bâtiment actuel est un hôtel, je vais donc y faire un changement de destination pour le rendre habitable, ce qui fait que je vais créer 29 logements, ce qui doit me contraindre théoriquement à avoir 29 places de parking. Malheureusement, je n’ai même pas une seule place car l’hôtel n’en avait pas une seule.

Début février, dès ma première visite du bien j’ai su que je l’aurais quoi qu’il arrive, et pour gagner du temps, j’ai pris rendez-vous avec un avocat spécialiste de l’urbanisme dans la ville de Grenoble pour voir comment déroger à ces places de parking. L’avantage, c’est qu’il est spécialiste dans l’urbanisme, donc il sait exactement de quoi je lui parlais, il avait l’habitude de ça, beaucoup de ses clients sont des marchands de biens qui eux aussi ont cette problématique. De plus, j’ai volontairement pris un avocat de la ville où j’investis puisqu’il connaît le service de l’urbanisme de la ville, même si ce ne sont pas ses copains, ils les côtoient régulièrement, il sait donc comment négocier avec eux pour ce genre de demande.

J’ai pris une prestation de conseil dans un premier temps, pour savoir s’il était possible de déroger aux place de parking. Ça m’a couté environ 500€. Quelques jours plus tard, je reçois son compte-rendu détaillé de 5 pages qui m’indique que c’est possible (je vous dirai les astuces plus tard). J’étais assez étonné, car depuis toujours, on entend ou on lit qu’il est très difficile, voire impossible de pouvoir déroger à ces fameuses places de parking. En fait, c’est faisable, mais il faut bien s’entourer.

Avant d’aller plus loin, je vais vous récapituler les dates importantes du projet afin que vous puissiez comprendre :

=> Première visite en février 2019

=> Compte-rendu de l’avocat en Mars 2019

=> Compromis signé en Juillet 2019

=> Permis de construire déposé en septembre 2019

J’écris ces lignes le 9 novembre 2019, le permis a donc été déposé il y a plus de 2 mois, mais je dois attendre 3 mois, donc jusqu’au 05 décembre pour savoir si mon permis est accepté ou non.

Faisons un bond dans le temps. Tout se passe bien, les négociations sont validées, on signe le compromis en juillet 2019. Ensuite, nous mandatons un architecte pour déposer le permis de construire et nous engageons notre avocat pour qu’il ajoute un compte-rendu au permis de construire . Ce projet nécessite un dépôt de permis de construire car nous allons casser toute la façade actuellement en hôtel et restaurant pour y mettre des fenêtres d’habitations. Le permis est déposé le 05 septembre 2019.

Prendre un architecte pour déposer un permis, c’est classique, mais ajouter un avocat pour appuyer la demande, c’est moins courant. De plus, nous avons également mandaté un géomètre afin d’avoir des mesures certifiées. Si vous y allez seul déposer votre permis de construire, sans appui ni conseil de personne, la mairie pourra refuser très facilement votre demande de dérogation. Alors que s’entourer d’un architecte, un géomètre et d’un avocat spécialisé dans l’urbanisme de la ville, vous permettra de passer beaucoup plus facilement. En effet, la mairie y réfléchira à 2 fois avant de refuser un permis de construire qui pourrait l’amener à un procès coûteux. Pour ce genre de projet, il ne faut pas faire le radin, il faut se faire entourer par un maximum de gens compétents afin d’avoir le plus de chances possible que son projet passe.

Certains d’entre vous sont en train de se dire que je prends le risque de payer un avocat, un architecte et un géomètre sans être sûr d’aller jusqu’au bout. Oui en effet, je prends ce risque, car dans la vie, si on veut aller loin, on n’a pas d’autre choix que de prendre des risques. Attention, il ne faut pas prendre des risques inconsidérés mais il faut savoir en prendre. Comme beaucoup d’investisseurs, vous aussi vous prenez des risques, vous n’êtes pas l’investisseur lambda qui achète un bien à 3% de rentabilité, qui le loue en nu avec le statut Micro foncier, non, vous faites probablement des travaux, peut-être en meublé au réel afin d’avoir du cashflow. Il faut prendre des risques qu’on peut accepter de perdre. Dans mon cas, la prestation globale m’a coûté environ 12K€, c’est de l’argent que je suis prêt à perdre, mais en retour ça peut me rapporter gros.

A noter que, cette place doit être présente pour le logement, mais peut être louée à un autre locataire, ce n’est pas obligé de la louer au locataire de l’appartement. Ce qui est une aberration en soi. Le plan local d’urbanisme oblige d’avoir une place de parking pour la création de logement, mais n’oblige pas que cette place, reliée à l’appartement soit louée au locataire en place dans cet appartement.

Si vous faites partie des chanceux qui peuvent créer des places facilement, c’est notamment le cas lorsque vous divisez une maison, vous pourrez utiliser une partie du terrain pour en faire des places de parking, alors sachez que vous pourrez augmenter votre bénéfice assez facilement. Il suffit de louer votre appartement au locataire X et de louer la place de parking seule à quelqu’un d’autre, ainsi, vous pouvez gagner plus sans trop d’effort.

LES DÉROGATIONS

Une chose importante à retenir, dans toutes les astuces que je vais vous donner pour déroger à la place de parking, aucune n’est sûre de passer. La dérogation de place de parking, c’est de la négociation avec la mairie qui doit être appuyée avec des textes de loi précis.

Il existe plusieurs possibilités de déroger aux règles de stationnement contenues dans un Plan local d’urbanisme, sous réserve bien entendu que la commune accepte d’appliquer l’une d’elles. Je vais vous lister toutes celles que je connais.

Je connais 3 dérogations et 1 astuce au cas où ces dérogations peuvent bloquer :

• La 1ère dérogation concerne l’augmentation du gabarit du bien
  
• La 2ème dérogation concerne les transports en commun
  
• La 3ème dérogation se basera sur une jurisprudence
  
• Le bonus vous donnera la solution ultime pour que ça passe presque toujours. 

En premier lieu, l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme expose que les règles définies par un plan local d’urbanisme peuvent faire l’objet de dérogations strictement énumérées par les articles L. 152-4, 5 et 6.

Au terme de l’article L. 152-6 du même code, les dérogations au règlement du plan local d’urbanisme peuvent être autorisées « dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts».

La ville de Grenoble figure bien dans la liste des zones continues avec plus de 50000 habitants établie par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013. Il est donc possible de demander une dérogation sur le fondement sus-évoqué.

Les 2 premières dérogations sont envisageables sur le fondement du code de l’urbanisme uniquement si la ville fait plus de 50K habitants.

1ère dérogation :

« En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée :

Déroger aux règles relatives aux obligations en matière de création d’aires de stationnement pour autoriser la transformation à usage principale d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite d’une majoration de 30% du gabarit de l’immeuble existant »

Il ressort de ces dispositions qu’il est possible de déroger aux règles de stationnement contenues dans un plan local d’urbanisme pour autoriser la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation dans la limite d’une majoration de 30% du gabarit de l’immeuble existant.

Quand on parle de modification de gabarit, c’est par exemple augmenter des M2 à l’habitation en créant de la surface habitable, ce qui est notamment le cas lorsque vous créez un étage à un immeuble. Dans mon cas, je ne touche pas le gabarit de l’immeuble, je ne vais pas créer un M2 supplémentaire à mon immeuble, on travaillera uniquement sur le gabarit existant.

Dans la mesure où le gabarit de l’immeuble ne sera donc pas modifié en l’espèce, ces dispositions semblent pouvoir être appliquées à mon projet.

De plus, une précédente instruction du 28 mai 2014 relative au développement de la construction de logements par dérogation aux règles d’urbanisme et de la construction (NOR: ETIL1400077C) précisait déjà que:

« cette dérogation est ouverte pour les projets de transformation, ou démolition/ reconstruction d’immeubles existants de tous types, en immeubles à destination principale d’habitation, dès lors que la zone dans laquelle ils se situent autorise les constructions à usage d’habitation».

Le Maire dispose d’une marge d’appréciation pour délivrer une telle autorisation dès lors que les termes « en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation » sont employés au détour des dispositions précitées.