MODULE 37: GÉRER LE CHANTIER
INTRODUCTION
Gérer un chantier n’est pas une mince affaire, il va falloir faire preuve de régularité et de professionnalisme afin que le chantier soit suivi correctement. Pour que votre investissement soit nickel, il faut que le chantier se passe bien. C’est ce que nous allons voir dans ce module en indiquant ce qu’est une vraie visite de chantier, nous verrons également ce qu’il faudra surveiller. On verra enfin à quel moment il faut payer les acomptes de chantier, et ce qu’il faut faire si votre artisan prend du retard ou s’il disparaît du chantier.
CONTROLER LE CHANTIER
Un chantier c’est un endroit spécial où quand on a encore jamais investi en immobilier, ça peut faire peur. Un endroit où vous pourrez vous sentir mal à l’aise et pas à votre place. Vous verrez des artisans parler de choses que vous ne comprendrez peut-être pas. C’est pourquoi dans les modules suivants, traitant des travaux, on verra en détail les types de travaux afin que vous puissiez être à l’aise pendant votre visite de chantier.
Une visite de chantier n’est pas une simple visite de courtoisie, c’est une inspection du travail qui a été fait, une vérification du retard ou de l’avance du travail en fonction du planning prévu à la base. Vous devez tout vérifier afin d’être sûr que tout est bien fait correctement. Car au final, c’est vous le client, et si vous ne dîtes rien, je vous assure que ce ne sont pas les artisans qui vont vous montrer s’il y a des négligences ou du travail bâclé à certains endroits du chantier.
Pour moi, ce n’est pas une visite, mais un suivi, c’est plus juste comme mot. Ce suivi, il va falloir le faire régulièrement afin dans un premier temps de vérifier que le travail est fait correctement, mais également pour montrer aux artisans que vous êtes présent, que vous surveillez. Plus les artisans auront de liberté et plus ça peut être problématique, sauf si vous connaissez bien votre équipe avec qui vous avez déjà fait plusieurs chantiers, dans ces cas-là, ce n’est pas pareil.
Un suivi régulier, c’est au grand minimum 1 visite par semaine, mais le mieux est d’avoir au moins 2 visites par semaine. Les artisans apprécieront également, ils pourront vous remonter en personne les interrogations ainsi que les soucis qu’il peut y avoir. Vous pourrez ainsi régler rapidement les soucis quand vous serez présent. En voyant votre présence régulièrement, les artisans auront plus intérêt à faire du bon travail et à terminer le chantier dans les temps.
A l’inverse, si vous faites un suivi non régulier, il est probable que les soucis et les interrogations aient plus de mal à remonter à vous, ce qui provoquera des incompréhensions et des tensions à la fin du chantier. De plus, les artisans se sentant moins surveillés, feront un peu ce qu’ils veulent. Le fait de ne pas montrer sa présence prouve également qu’on n’est pas vraiment impliqué dans le projet.
Pour ceux qui investissent à distance, ça sera plus compliqué de vous rendre sur place régulièrement. Dans ce cas-là, prévenez les artisans dès le début, afin qu’ils comprennent votre absence. Dans ces cas-là, faites des suivis par téléphone très régulièrement. Idéalement via skype vidéo ou Facetime afin de voir le chantier en réel, et vérifier que tout se passe bien.
On ne fait pas une visite de chantier comme on part en vacances, il faut se munir d’un smartphone ou appareil photo de qualité, afin de prendre des photos de l’avancée du chantier régulièrement pour avoir un bon suivi. Cela permettra également d’avoir des preuves en cas de malfaçon. Il faudra également une lampe torche, surtout dans les chantiers en rénovation totale où il n’y a pas d’électricité au début, cela permettra également de vérifier les combles. Amenez également un niveau à bulle, vous pourrez vérifier que tout est à niveau.
Par contre, vous n’êtes pas son chef, vous êtes son client, vous ne devez donc pas lui donner d’ordre et des directives, qu’il pourrait mal prendre. Il faut être diplomate. Un artisan est à son compte (sauf si c’est une société du bâtiment), c’est justement pour ne pas avoir de patron, donc parlez comme à un partenaire. Si vous voyez des erreurs, ne lui parlez pas de façon méchante, dîtes-lui simplement qu’il y a une petite erreur et qu’il faudrait la modifier.
Si vous avez sous-traité le chantier à un maître d’oeuvre ou à un architecte, dans ces cas-là, ça sera plus simple. C’est le prestataire qui devra faire ce travail de vérification et de suivi de chantier, puis, il vous remontera les informations. En revanche, avoir un prestataire qui gère le chantier, ne vous soustrait pas à faire des visites par vous-même pour voir l’avancée du chantier. Comme on dit, on n’est jamais mieux servi que par soi-même. Il n’y a que moi qui sais ce que je veux exactement pour mon chantier.
CE QU’IL FAUT VERIFIER
On verra en détail tout ce qu’il faudra vérifier à la réception du chantier, dans le module 44, mais on va déjà voir ce qu’il faut vérifier pendant les visites de chantier. Il y a beaucoup de choses à vérifier pendant le chantier. Il ne faut pas attendre la fin du chantier pour vérifier que tout se passe bien car, en faisant cela, il se peut que certaines choses mal faites ne puissent plus être modifiées si c’est trop tard.
Prenons l’exemple d’un radiateur mal placé, l’électricien a mal compris ce que vous souhaitiez. Vous vouliez le mettre sous la fenêtre, et lui l’a mis à la place de l’emplacement de la TV. Si vous voyez cette erreur à la fin du chantier, ça ne sera pas trop tard mais ça coûtera pas mal de temps et d’argent, car il faudra faire une saignée dans le placo, tirer les fils au bon endroit, déplacer le radiateur, puis, reboucher le placo avec enduit + couche de peinture. Bref pas mal de travail. Alors que si vous aviez vu que la prise du radiateur était mal placée dès le début, pendant que le placo n’était pas encore jointé, ni peint, alors la modification aurait été beaucoup plus simple.
Il y a beaucoup d’exemple comme ça, c’est pourquoi il faut faire des vérifications très régulièrement, un artisan est un humain, il peut faire des erreurs.
Il faudra donc vérifier tout ce qui est installation électrique, en testant les lumières, les prises, les installations générales. Vérifiez également la plomberie en laissant couler l’eau pendant plusieurs minutes, afin de vérifier qu’il n’y a pas de fuite. Enfin, vérifiez tout ce qui est chauffage, afin de vérifier qu’ils fonctionnent bien.
Vérifiez également tout ce qui est esthétique, sur le mur, il ne doit pas y avoir de traces de bande à joint ou de trou, tout doit être net et lisse. La peinture ne doit pas avoir de coulure. Le carrelage doit avoir des joints nets, et non dégueulasses comme on peut le voir régulièrement.
Vérifiez tout ce qui a été mis dans le devis en détail, reprenez tout, point par point afin de relever les éventuelles erreurs.
Vous venez de vous créer un 2ème métier, c’est la gestion des artisans. Vous verrez, lorsque les artisans ne se connaissent pas, vous allez avoir des appels pour des broutilles. Généralement, s’ils sont intelligents, ils sauront se gérer eux-même et se parler. Mais pour cela, vous devrez avoir fait ensemble, une réunion de chantier avant le début du chantier, avec tous les artisans afin de voir qui fait quoi et quand ça sera fait. Vous ferez tous ensemble, un planning, afin que tout soit bien clair dans la tête de chacun. Cela permettra à chaque artisan de partir sur de bons rails.
A QUEL MOMENT ENVOYER LES ACOMPTES ?
L’acompte, donc l’argent, c’est le seul moyen de pression que vous avez envers votre artisan il faut donc le payer, de façon intelligente. Vous vous doutez bien que si vous payez votre artisan d’un coup, dès le début du chantier, vous n’aurez plus ce moyen de pression qui permet d’avoir un bon chantier.
Un artisan qui vous demande de tout payer ou une grosse partie du montant global dès le début du chantier, c’est qu’il y a un gros problème. Soit il est de mauvaise foi et ne fera pas votre chantier correctement, soit il a des problèmes d’argent et doit se faire un peu de trésorerie, et c’est un problème, car un artisan qui ne sait pas gérer son argent, ce n’est pas bon signe.
De manière générale, et surtout si c’est votre artisan qui achète le matériel pour le chantier (placo, peinture, parquet, colle, joint…), il lui faudra un acompte dès le début du chantier afin qu’il puisse acheter ce matériel. Ça lui montrera également votre sérieux. Le sérieux va dans les 2 sens. Un premier acompte normal pour débuter le chantier, c’est entre 25 et 35%. Il faut le payer quelques jours avant le début du chantier. Inutile de payer cet acompte 1 mois avant le début du chantier.
Les autres acomptes, il faudra ensuite les payer au fil du chantier. En général, il y a 3 acomptes à payer pendant le chantier, le premier acompte juste avant le début du chantier, un deuxième acompte en milieu de chantier et un dernier acompte à la fin du chantier, après la réception du chantier. C’est comme ça que vous devez payer vos acomptes. Ne payez pas tout au départ comme on l’a vu plus tôt et ne payez pas tout à la fin.
Pour débloquer un acompte, la principale procédure est d’envoyer la facture de votre artisan à votre banque. Une fois la réception de cette facture, la banque met plus ou moins de temps pour la payer. Certaines banques mettent quelques jours et d’autres mettent plusieurs semaines. Il faut donc bien prendre en compte cette donnée, car ça peut bloquer un chantier. Demandez à votre banque, sous combien de temps elle paie une facture d’artisan. Si elle vous dit que les factures sont payées sous xx semaines, prévenez votre artisan dès le départ afin qu’il sache que cela prendra du temps.
Pour mon cas perso, lors de mon premier chantier, la banque avait mis tellement de temps pour payer le premier acompte (1 mois) que le chantier était bloqué, l’artisan a attendu de recevoir son acompte pour commencer. J’ai donc perdu du temps, donc de l’argent et l’artisan commençait à perdre confiance. Un investisseur intelligent doit toujours prévoir ce genre de choses, pour ne rien laisser au hasard.
La facture de votre artisan doit être cohérente, exemple pour une rénovation totale, la banque risquera de refuser de payer la facture si celle-ci fait 3 lignes, une perte de temps supplémentaire. Toutes les mentions obligatoires doivent être indiquées, mais également la désignation des travaux en détail. Si c’est une rénovation totale, la facture devra facilement faire 4-5 pages.
L’ARTISAN EST EN RETARD
C’est ce qui va vous arriver au moins 1 fois dans votre vie d’investisseur, vous pouvez être sûr que sur 1 de vos chantiers, vous aurez du retard. Mais il ne faut pas avoir peur ou être stressé pour autant, car en tant qu’investisseur intelligent, vous avez prévu ce genre de situation. En effet, c’est très rare qu’un chantier ne prenne pas du retard, surtout les gros chantiers où il y a des inconnues à la base que l’on ne peut pas connaître avant de commencer le chantier.
Pour prévenir ce genre de soucis, imaginons que vous vous soyez mis d’accord avec l’artisan pour que le chantier dure 3 mois, et bien, dans votre tête, dîtes-vous que le chantier durera 4 mois. Ainsi, vous ne serez pas stressé. Si vous avez prévu de faire rentrer un locataire au 3ème mois, repoussez-le au 4ème mois, idem si vous aviez prévu d’autres impératifs de date, faites comme si le chantier sera terminé dans 4 mois.
En revanche, si vous voyez que l’artisan a vraiment du retard car il n’est pas sérieux ou qu’il enchaîne plusieurs chantiers en même temps, là c’est problématique. Il va falloir taper du point sur la table et faire comprendre à l’artisan que vous n’appréciez pas cela. Dans tous les cas, il vaut mieux régler cela à l’amiable, et dans 90% des cas, cela se résout facilement.
Il ne faut pas rentrer en conflit dès le début, sinon vous pourriez braquer l’artisan. Il faut parler et essayer de comprendre ce qui ne va pas. Regardez ce que vous pouvez faire ensemble pour résoudre les soucis et repartez sur de bonnes bases. Puis, il faudra faire un nouveau planning ensemble. L’artisan verra que vous êtes de son coté et que vous souhaitez que ça s’arrange, il sera donc plus enclin à vous aider.
Ce genre de soucis arrive fréquemment lorsque vous faites un mauvais suivi de chantier, mais si vous êtes présent régulièrement, il aura plus de mal à déserter le chantier trop régulièrement.
L’ARTISAN EST PARTI
Perdre un artisan est très problématique, car il faudra trouver un autre artisan, ce qui n’est pas facile. Mais en plus, vous devrez trouver un artisan qui accepte de reprendre les travaux d’un autre artisan, et beaucoup refusent, car ils ne savent pas ce qui a été fait avant. Un artisan engage sa décennale sur un chantier, il doit donc s’assurer que le travail de l’artisan qui a déserté soit bien fait. C’est surtout vrai pour du travail d’électricité ou de plomberie car c’est un travail très technique qui demande des compétences spécifiques.
Si vous avez essayé de suivre la procédure précédente, mais que l’artisan ne répond plus et ne vient plus sur le chantier, dans ces cas-là, vous n’aurez pas le choix que de prendre un autre artisan.
Envoyez un recommandé à l’artisan dès que vous vous rendez compte qu’il ne vous répond plus. Envoyez un nouveau recommandé 15 jours plus tard, puis un autre 30 jours après. S’il ne répond toujours pas, vous pourrez prendre un autre artisan même si le devis que vous aviez signé ensemble n’est pas rempli, car celui-ci ne répond pas à vos courriers. Le contrat sera ainsi cassé, vous serez libéré de toutes vos obligations avec cet artisan. Cela vous permettra, en cas de procédure devant la justice de prouver que vous avez tout fait pour rentrer en contact avec lui.
