Module 5 : LA RENTABILITE D’UN IMMEUBLE

INTRODUCTION

On commence à rentrer dans le concret, dans ce module on va voir ce qu’est un bien rentable, comment on calcule les différents types de rentabilités (BRUTE, NETTE, NETTE après impôts) ainsi que le cashflow. On terminera cette partie en expliquant la notion de biens immobiliers à cashflow et de biens immobiliers patrimoniaux. Beaucoup de calculs et de nouvelles notions dans ce module, soyez attentifs et n’hésitez pas à le relire s’il y a des choses que vous n’avez pas comprises.

QU’EST CE QU’UN BIEN RENTABLE

On va dans un premier temps, définir ce qu’est une rentabilité, on l’entend de partout, « j’ai une renta de 10% BRUT », « Je n’investis pas en dessous de 15% NET », « j’ai une renta de 11% NET NET ». Bref, toutes ces notions, quand on est débutant ou même un peu avancé dans l’investissement immobilier, peuvent paraître abstraites. C’est pourquoi on va détailler tout cela dans ce module.

La rentabilité locative, également appelée rendement locatif, est un indicateur primordial qui permet de savoir si un bien est rentable ou non. Cette rentabilité s’exprime en pourcentage. Il se calcule sur la part du revenu locatif par rapport au montant investi initialement.

Mais alors qu’est ce qu’un bien rentable exactement ?

Il y a plusieurs notions de « bien rentable », pour certains, un bien est rentable dès lors que le locataire paie une partie du loyer, ce qui n’est pas faux, puisqu’au final, une partie du prêt est payée par le locataire, c’est de l’argent qui rentre. Mais pour des investisseurs comme nous, qui cherchons à enchaîner les biens, un investissement rentable c’est un bien qui s’autofinance grâce au locataire. Prenons 2 exemples pour que ça soit plus concret :

• Michel a payé son bien 200k€. Son locataire paie 1000€ de loyer par mois, il a un crédit d’environ 1000€ par mois sur 20 ans. Il a environ 250€ de charges par mois, comme la taxe foncière, charge de copro, assurance PNO… 1000€-1000-250= -250€. Chaque mois, Alexandre devra sortir de l’argent de sa poche pour payer son crédit. La renta brute de Michel : 12000 (12 mois de loyer à 1000€) / 200 000€ (prix du bien) * 100 = 6%

• Juliette a payé son bien 100k€. Son locataire paie 1000€ de loyer par mois, elle a un crédit d’environ 500€ par mois sur 20 ans. Elle a environ 250€ de charges par mois, comme la taxe foncière, charge de copro, assurance PNO… 1000€-500-250= +250€. Chaque mois, Julie a un cashflow Brut d’environ 250€. La renta brute de Juliette : 12000 / 100000 * 100 = 12%

Je ne dis pas que Michel n’est pas rentable dans la réalité, car il a un rendement de 6% brut, ce qui est mieux que beaucoup d’autres investissements (PEA, Assurance vie…), mais ça ne sera pas suffisant pour enchaîner les biens. Juliette en revanche, avec une renta de 12% est un investisseur très rentable, elle va pouvoir enchaîner les biens, puisqu’elle ne sort rien de sa poche pour payer son prêt, son locataire paie tout.

COMMENT CALCULER LA RENTABILITÉ D’UN IMMEUBLE DE RAPPORT

On a commencé à faire des calculs de renta brut, mais sans tout expliquer, je vais dans cette partie, vous indiquer les différents types de rentabilité qu’on peu calculer pour un bien immobilier.

Prenons l’exemple de Stef, elle achète :

• Un bien à 100k€

• 5k€ de frais d’agence

• 8k€ de frais de notaire

• 1k€ de frais de dossier

• 2k€ de frais d’hypothèque

• 10k€ de travaux

• 12K€ de loyer annuel

• 1 mois de vacance locative annuel estimé

• 1k€ de travaux d’entretien annuel estimé

• 200€ d’assurance propriétaire non occupant (PNO) annuel

• 400€ de charge de copro annuel

• 1k€ de taxe foncière (TF) annuel

• 200€ de cotisation foncière des entreprises (CFE)

• 5% de frais de gestion locatif (si délégation à une agence immobilière)

• 600€ de crédit mensuel, soit 7200€ annuel.

   

CALCUL RENTABILITÉ BRUTE

Cette rentabilité prend tous les loyers en y divisant tous les coûts liés à l’achat du bien. Elle se calcul comme cela :

+ Addition de tous les loyers annuels

– Vacance locative

+ Coût du bien

+ Frais d’agence

+ Frais de notaires

+ Frais bancaires (frais de dossier, frais de courtage, etc…).

+ Frais de garantie bancaire (hypothèque, caution, etc…).

+ Coût des travaux

Ce qui donnerait dans notre exemple :

• Chiffre d’affaires : 12k€ (loyer) – 1k€ (vacance locative 1 mois) = 11K€

• Coût d’acquisition : 100K€ + 5K€ + 8K€ + 1K€ + 2K€ + 10K€ = 126K€

La rentabilité brute = 11000/126000 = 8.73%

Cette rentabilité est celle que vous trouverez sur les annonces immobilières, ou que les agents immobiliers vous sortiront pendant les visites, mais elle est fausse, parce qu’il manque beaucoup d’informations, et la réelle rentabilité sera loin de celle-ci. Néanmoins, elle permet de se faire une idée rapide de la rentabilité d’un bien lorsque vous vérifiez les annonces immobilières.

CALCUL RENTABILITÉ NETTE

Cette rentabilité prend tous les loyers en y soustrayant tous les frais liés à l’exploitation. Ensuite on divise le tout avec les coûts liés à l’achat du bien. Elle se calcule comme cela :

+ Addition de tous les loyers annuels

– Vacance locative

– Coût des travaux d’entretien

– Frais de gestion locative envisagé si délégation

– PNO (Assurance propriétaire non occupant)

– Charge de copro (électricité, ménage, etc…).

– Taxe foncière

– La CFE

+ Coût du bien

+ Frais d’agence

+ Frais de notaires

+ Frais bancaires (frais de dossier, frais de courtage, etc…).

+ Frais de garantie bancaire (hypothèque, caution, etc…).

+ Coût des travaux

Ce qui donnerait dans notre exemple :

• Chiffre d’affaires : 12k€ (loyer) – 1k€ (vacance locative 1 mois) = 11K€

• Coûts d’exploitation : 1k€ + 550€ (frais agence) + 200€ + 400€ + 1K€ + 200€ = 3350€

• Coût de l’acquisition : 100K€ + 5K€ + 8K€ + 1K€ + 2K€ + 10K€ = 126K€

La rentabilité NETTE = (11000 – 3350)/126000 = 6.07%

Quand je vous disais que la renta brute était biaisée, vous voyez la différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette. J’ai volontairement mis beaucoup de postes de dépenses afin que vous compreniez toutes les différentes charges d’exploitations qu’il y a dans un bien.

CALCUL RENTABILITÉ NETTE APRÈS IMPOT ou NETTE NETTE

Cette rentabilité prend tous les loyers en y soustrayant tous les frais liés à l’exploitation ainsi que les impôts. Ensuite on divise le tout avec les coûts liés à l’achat du bien. Elle se calcule comme cela :

Rentabilité après impôts = (loyers annuels – charges d’exploitation – impôts) / coût total de d’investissement

Comme vous êtes un investisseur rentable, vous n’aurez pas ou très peu d’impôts pendant plusieurs années puisque vous aurez beaucoup de travaux à déduire (on en parlera dans le module fiscalité). Généralement la rentabilité NETTE = à la rentabilité NET NET, mais ça ne sera pas toujours le cas. C’est cette rentabilité et aucune autre qu’il faudra prendre en compte pour vos simulations, car c’est la seule rentabilité qui soit juste.

COMMENT CALCULER LE CASHFLOW D’UN IMMEUBLE DE RAPPORT

Désormais, on va voir ce qu’est le cashflow et comment il se calcule. Le cashflow, c’est tout simplement ce qu’il vous reste dans la poche une fois que tous les coûts d’exploitation du bien, ainsi que le prêt, les impôts et les diverses charges sont payées. Le cashflow peut être positif ou négatif. On appelle ça également le différentiel. En tant qu’investisseur rentable, vous vous devez d’avoir un cashflow positif, ça va vous permettre plusieurs choses :

• Gagner de l’argent en plus de votre revenu de salarié, entrepreneur…

• S’attirer la confiance de la banque

• Enchainer les biens plus facilement

• Augmenter sa capacité d’endettement

Vous comprenez désormais à quel point il est important d’avoir un cashflow positif. Les projets que la banque vous propose clé en main par exemple, sont des investissements avec un cashflow négatif très souvent, ce qui signifie que vous devez faire un effort d’épargne tous les mois, pour combler le crédit de votre bien immobilier. Si c’est le cas, fuyez !

Pour calculer le cashflow, ll faut prendre le total des loyers de l’année et soustraire toutes les charges, impôts, prêt et travaux. Dans notre cas, il y a plus de charges que de loyer, vous ne payerez donc aucun impôt. Si vous aviez des impôts à payer, il aurait fallu les soustraire au cashflow total.

Voici le calcul du cashflow net net :

• Chiffre d’affaires : 12k€ (loyer) – 1k€ (vacance locative 1 mois) = 11K€

• Coûts d’exploitation : 1k€ + 550€ (frais agence) + 200€ + 400€ + 1K€ + 200€ = 3350€

• Coût du prêt annuellement : 7200€

11K€ – 3350€ – 7200€ = 450€ de cashflow annuel soit 38€ de cashflow par mois.

Dans le cas précis, c’est un bien qui s’autofinance, et qui est donc rentable à première vue, mais le soucis c’est qu’à la moindre surprise non prévue, et ça arrive très souvent dans l’immobilier, le cashflow deviendra négatif. C’est pour ça que pour être plus tranquille, il faut partir sur une rentabilité plus élevée.

En conclusion, qu’est ce qu’une bonne rentabilité et qu’est ce qu’un bon cashflow ? Il n’y a pas de minimum pour avoir un bien rentable ou non. En général, on prend souvent le seuil psychologique d’une rentabilité NETTE NETTE de 10%, ainsi, vous êtes sûr d’avoir un cashflow positif. Attention, je ne dis pas que 9% c’est pas bon, mais on va dire, qu’avec 10% vous êtes totalement tranquille.

BIEN A CASHFLOW VS BIEN PATRIMONIAL

La grande question qu’on voit de partout. Sachez qu’il y a 2 principaux types d’investisseurs immobilier, il y a ceux qui font de l’investissement patrimonial et ceux qui font de l’investissement à cashflow. Voici la différence :

• Un bien à cashflow. C’est un bien immobilier qui offre une bonne rentabilité (en général, + de 10%), et qui va vous rapporter du cashflow. En revanche, ce n’est pas un bien liquide, ce qui signifie que vous n’êtes pas sûr de le revendre facilement. De plus lors de la revente, vous n’êtes pas sûr non plus de faire une plus-value. Le but du bien est de rapporter un maximum de cashflow en un minimum de temps. Ce sont des biens principalement dans des villes pas spécialement très sexy, ce sont des villages ou petites villes par exemple. Pour louer un bien à cashflow, il faut qu’il soit haut de gamme pour être sûr de le louer facilement.

• Un bien patrimonial. C’est un bien aux antipodes du bien à cashflow. Contrairement aux biens qui rapportent un gros CF, les biens patrimoniaux, eux ne sont pas là pour vous rapporter du cashflow, leurs but c’est de miser sur la plus-value lors de la revente. Ce sont des biens basés dans des villes telles que Paris, Lyon, Bordeaux. Ce genre d’appartements est sexy, ils peuvent se revendre facilement en quelques jours. Ils se louent très facilement puisqu’ils se trouvent dans des villes avec un marché très tendu.

Alors que faut-il choisir exactement entre un investissement à cashflow et un investissement patrimonial ? Moi ce que je conseille, c’est de commencer avec des biens à cashflow, ainsi, vous allez pouvoir accumuler un maximum d’argent pendant plusieurs années afin d’avoir la confiance de la banque et pouvoir enchaîner les biens très rapidement. Ensuite, une fois que vous serez devenu un investisseur averti, que vous avez un Cashflow suffisant pour en vivre, c’est-à-dire au grand minimum 5K NET après impôts, vous pourrez passer à l’étape patrimoniale.

En effet, le plus important dans la vie, c’est la diversification, puisqu’on ne sait pas ce qu’il peut se passer dans la vie. Donc vous faites beaucoup de cashflow pendant plusieurs années, puis, une fois que vous avez un gros cashflow, vous faites du patrimonial pour avoir des biens liquides.

Dans mon cas, une fois mon projet actuel de 21 appartements terminé, j’aurais une quarantaine de bien, ce qui me fera environ 15K€ de loyer et un cf net après impôts de 7-8K par mois. Pour mon prochain investissement, je ferai du patrimonial. Mon CF étant suffisamment conséquent, désormais, je peux me permettre de faire un investissement patrimonial.

Une notion très importante à retenir, quel que soit votre cashflow, il ne faut pas oublier que chaque mois, lorsqu’on rembourse son crédit, on paie une partie du capital, et le capital rentre dans notre patrimoine. Alors le CF c’est très important, mais le capital qu’on rembourse chaque mois c’est pas à oublier pour autant.