Tout savoir sur le régime micro foncier en 2022

Le plein droit au régime micro foncier nous est automatiquement remis lorsque nos revenus fonciers annuels n’excèdent pas les 15000 €. Cependant, ceci n’est pas le seul détail qui importe à savoir concernant ce sujet. Il existe encore quelques informations qui peuvent jouer un rôle important sur votre stratégie d’investissement immobilier. Allons les découvrir ensemble.

Qu’est-ce que le régime micro foncier ?

Dès l’instant où un propriétaire loue son bien immobilier, ses revenus fonciers seront directement imposables. Ce dernier sera donc obligé de déclarer ses revenus locatifs à l’administration fiscale.

A ce stade, il est important de savoir qu’il existe deux régimes d’imposition des revenus fonciers, à savoir :

• Le régime micro-foncier
• Et le régime du réel

Le régime micro-foncier s’applique nécessairement à tous les contribuables qui encaissent un revenu brut foncier inférieur à 15 000 € pour une année. Cela, à condition qu’ils ne louent pas un bien immobilier soumis à un régime d’imposition particulier.

Dès lors que le revenu brut foncier annuel dépasse ces 15.000 €, le contribuable ne pourra pas bénéficier du régime micro-foncier. Il passera obligatoirement au régime du réel. Néanmoins, un contribuable qui perçoit un revenu foncier brut moins de 15.000 € pourra volontairement opter pour le régime du réel.

Qu’est-ce que le régime réel ?

Le régime réel est inévitable lorsque vos revenus locatifs pendant une année vont au-delà de 15 000€. Néanmoins, vous pouvez y accéder volontairement si vous êtes assujetti au régime micro foncier et que vos charges sont supérieurs à l’abattement de 30%.

En optant pour le régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire certaines charges de vos revenus locatifs. Ces charges sont soumises à conditions et régies par les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts.

Pour ce type de régime foncier, il est important de noter les trois points suivants :

• Si vos recettes sont supérieures à vos charges, alors vous déclarez un bénéfice foncier
• Si vos revenus sont inférieurs à vos charges, alors vous un déficit foncier
• Ce régime foncier est irrévocable pendant 3 ans

Quelle différence y a-t-il entre le micro foncier et le régime réel ?

La principale différence entre le micro foncier et le régime réel c’est que le régime micro foncier offre le droit à un abattement de 30%. Le régime réel quant à lui, permet de déduire beaucoup de charges telles que les travaux, les intérêts d’emprunt, les assurances, etc.

Quel montant déclarer en micro foncier ?

Pour calculer le montant à déclarer en micro-financier, il faut considérer en plus des loyers, toutes les recettes locatives de l’année. Par conséquent, il faudra aussi ajouter les suivants cas échéants :

• Les recettes exceptionnelles comprenant par exemple les indemnités d’assurance reçues pour des loyers impayés
• Les recettes accessoires comprenant entre autres la location d’un emplacement publicitaire

Dans le régime micro-foncier, il convient de déclarer les loyers hors charges afin de pouvoir bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant total. Par conséquent, l’imposition se fera sur les 70% qui restent.

Comment déclarer des revenus fonciers ?

Pour déclarer des revenus fonciers, vous avez le choix entre le faire en ligne et le faire en papier. Dans les deux cas, vous serez toujours mené à remplir la case 4BE d’un formulaire 2042 ou 2044. Tout dépendra de votre régime d’imposition.

Dans le cadre du régime foncier, il est inutile de remplir le formulaire 2044 pour déclarer vos revenus fonciers. En revanche, vous devez remplir la case 4BE d’un formulaire 2042 ainsi que la case 4BK si c’est demandé.

Si vous êtes assujetti au régime réel, vous devez déclarer vos revenus fonciers en remplissant à la fois le formulaire 2042 et le formulaire 2044.

Aussi, il est important de savoir que la date limite pour faire votre déclaration varie en fonction de votre département et selon que vous effectuez celle-ci sur formulaire papier ou en ligne.

Quand opter pour le régime micro foncier ?

Lorsqu’on veut bien mener sa stratégie d’investissement immobilier, il est impératif de trouver le régime qui est le plus avantageux pour nous. Pour mieux comprendre, nous allons prendre un exemple concret :

Supposons que vous êtes propriétaire de deux appartements en location. Pour chaque appartement, vous percevez chaque année une somme de 7 200 €. Autrement dit, vous encaissez chaque année une somme de 14 400€ pour ces deux appartements. Les recettes déductibles de ces recettes sont l’entretien des logements, leur réparation ainsi que les provisions pour charges de copropriété. Actuellement, la valeur de ces recettes est fixée à 5 500 €.

Puisque vos revenus locatifs ne dépassent pas les 15 000 €, vous êtes alors automatiquement assujetti au régime d’imposition micro foncier. Cependant, vous avez aussi la possibilité d’opter pour le régime réel. Seulement, il faut comprendre que la situation changera en fonction du régime que vous allez choisir :

• Si vous choisissez le régime micro foncier, alors un abattement de 30% sera appliqué sur vos recettes. Cet abattement sera alors l’équivalent de 4 320€. Par conséquent, votre revenu imposable serait de 10 080€.
• Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez alors déduire les 5 500€ de charges de vos recettes. Votre revenu imposable serait donc le reste entre 14 400€ et 5 500€ soit 8 900€.

Vous avez sans doute remarqué qu’en cas de régime du réel, votre revenu imposable est plus faible. Vous pouvez donc opter pour ce régime qui est beaucoup plus avantageux pour vous.  Cependant, vous devez vous y plier pour les 3 années prochaines années. Il faut également que les charges déductibles soient supérieures à l’abattement proposé par le régime micro foncier pendant ces 3 années à venir.

Bref, le régime micro foncier convient particulièrement aux contribuables qui ont très peu de charges à déduire. Autrement dit, ce type de régime foncier s’adresse surtout aux petits loueurs. Effectivement, au-delà de 15 000 € de revenus locatifs pour une année, il est obligatoire d’opter pour le régime du réel.

Service public : Détail sur la fiscalité

Sites des impôts : Application du régime micro foncier