MODULE 36: ESTIMER LES TRAVAUX D’UN IMMEUBLE RAPIDEMENT

INTRODUCTION

Même si je vous propose déjà un logiciel très complet, il est néanmoins très important de savoir comment calculer le montant des travaux soi-même. Ainsi, vous comprendrez plus facilement les montants indiqués dans le logiciel. C’est un point important qui fait peur à beaucoup d’investisseurs, c’est pourquoi dans ce module, nous allons décortiquer chaque poste afin de voir son coût.

LE LOGICIEL D’ESTIMATION POUR VOS TRAVAUX

Sachez avant tout chose que je mets à votre disposition, un logiciel gratuit en ligne pour estimer le montant de tous vos travaux, il est parmi le logiciel de travaux le plus complet qui existe en gratuit sur internet. Vous trouverez plus de 110 informations à remplir pour avoir une estimation de vos travaux de façon juste. Voici les liens pour y accéder :

• Logiciel estimation des travaux version complète :

https://easy-mobilier.com/estimation-travaux/

Ce que vous devez savoir, c’est que toutes les données que j’ai indiquées pour chaque poste de travaux sont un mix de plusieurs informations. J’ai dans un premier temps, interrogé tous mes artisans afin qu’ils me fournissent le prix qu’ils pratiquent, puis, j’ai comparé cela avec d’autres investisseurs. Enfin, j’ai cherché les prix sur internet pour en faire un mix afin d’avoir un montant au plus juste. Cela vous permettra d’avoir une estimation proche à 20% de la réalité. Si vous tombez sur une estimation à 50 000€, sachez que les devis des artisans seront entre 40 000 et 60 000 euros.

ESTIMER LES TRAVAUX DE PLOMBERIE

Lorsqu’on fait une grosse rénovation, il ne faut pas oublier la dépose des objets, on n’y pense pas spécialement, mais c’est du travail que l’artisan va vous facturer. La dépose dans les devis, comprend en général, le démontage du produit et l’enlèvement à la déchèterie (un pro, lorsqu’il va à la déchèterie, doit payer). On va donc commencer par parler de tout ce qui est la dépose des objets en plomberie :

• Tout ce qui est WC, meuble vasque, lavabo, il faut compter environ 50€ par objet pour la dépose.

• Tout ce qui est la douche, que ce soit une cabine de douche ou une douche avec un receveur, une paroi, une colonne, il faut compter environ 200€ pour la dépose globale. La baignoire, demandant moins de main d’oeuvre, il faut compter environ 100€ pour la dépose.

• Pour la dépose d’un chauffe-eau, il faut compter environ 100€. Sachant que généralement, le chauffe-eau n’a pas à être emmené à la déchèterie, des sociétés viennent récupérer gratuitement les chauffe-eaux sur le chantier.

• Pour des bricoles qui ne prennent pas plus de 10 minutes à enlever, comme la dépose d’un évier de cuisine, il faut compter environ 20€.

La dépose étant faite, on va désormais voir tous les postes de pose qui existent pour de la plomberie. Quand je dis pose, pour que ce soit plus simple à comprendre, j’inclue donc la pose, mais également la fourniture du matériel (le produit à installer et les éléments permettant d’installer ce produit comme le silicone, la colle…). Pour refaire entièrement un appartement, voici tous les tarifs :

• Pose WC classique : 300€

• Pose WC suspendu: 400€

• Pose baignoire: 1300€

• Pose douche classique : 1500€

• Pose douche italienne : 2500€

• Pose meuble vasque : 250€

• Pose chauffe-eau 100l : 500€

• Pose chauffe-eau 200l : 600€

• Pose chauffe-eau 300l : 700€

• Pose évier + mitigeur de cuisine : 200€

Lorsqu’on fait de la création de logement ou dans certains cas, qu’on fait une colocation, on doit créer des alimentations supplémentaires pour des créations de salle de bain ou de cuisine par exemple. Pour chaque poste, j’inclue l’alimentation, et l’évacuation, ainsi que le matériel (cuivre, PER, coude…). Ce travail vient en complément de la pose, c’est un travail complémentaire. Pour cela, il faut inclure ces différents coûts à votre devis. Voici le coût pour de la création pour chaque poste :

• Création ALIMENTATION/EVACUATION pour WC : 200€

• Création ALIMENTATION/EVACUATION pour meuble vasque : 200€

• Création ALIMENTATION/EVACUATION pour cuisine : 200€

• Création ALIMENTATION/EVACUATION pour douche : 200€

• Création ALIMENTATION/EVACUATION pour baignoire : 200€

• Création ALIMENTATION/EVACUATION pour chauffe-eau : 200€

Pour les travaux encore plus conséquents, il y a la création d’évacuation globale et la création d’alimentation globale qui se font lorsque vous partez sur un plateau brut où il n’y a absolument aucune alimentation ou évacuation d’eau. Il faut donc les créer. Voici le coût pour de la création pour chaque poste :

• Création ALIMENTATION GLOBALE : 500€

• Création EVACUATION GLOBALE : 500€

Si vous avez un appartement entier à créer, en partant d’un plateau brut par exemple, vous devrez prendre la CREATION EVACUTATION GLOBALE + CREATION ALIMENTATION GLOBALE + CREATION ALIMENTATION / EVACUATION pour chaque produit (WC, DOUCHE…) + POSE pour chaque produit (WC, DOUCHE…).

ESTIMER LES TRAVAUX D’ÉLECTRICITÉ ET DE GAZ

Idem que pour la plomberie, en travaux d’électricité, il y a également de la dépose à faire. Pour rappel, la dépose dans les devis, comprend en général, le démontage du produit et l’enlèvement à la déchèterie. Voici les tarifs de la dépose du matériel électrique/gaz :

• Tout ce qui est matériel électrique, ça se dépose très facilement, que ce soit un radiateur électrique, un tableau électrique, une vmc ou tout autre élément, le coût est souvent inférieur à 50€

• Tout ce qui est matériel fonctionnant au GAZ, c’est plus compliqué, car certains éléments demandent d’avoir une certification pour pouvoir les enlever. Pour les radiateurs, chaudières, tuyaux, le coût sera un peu plus élevé que pour du matériel électrique.

La dépose étant faite, on va désormais voir tous les postes de pose qui existent pour de l’électricité. Quand je dis pose, pour que ce soit plus simple à comprendre, j’inclue donc la pose, mais également la fourniture du matériel. Exemple pour la pose d’un RADIATEUR 1000W, ça inclue la création de l’alimentation du radiateur, le cache de la prise, la boite d’encastrement, la pose et le radiateur en lui-même. Pour refaire entièrement un appartement, voici tous les tarifs :

• Pose tableau électrique Studio  : 500€

• Pose tableau électrique T2-T3 : 700€

• Pose tableau électrique T4+ : 900€

• Pose compteur électrique : 500€

La pose du compteur électrique peut aller de 200€ si c’est votre électricien qui pose le compteur, à 1000€ si c’est Enedis qui le pose. Sachez que le compteur est gratuit, seule la pose est facturée. Enedis n’a pas le droit de faire payer le compteur en lui-même.

• Pose prise électrique 16A : 70€

• Pose prise électrique 32A : 110€

• Pose prise TV : 100€

• Pose prise RJ45 : 100€

Une prise 32A concerne souvent le four et la plaque de cuisson, tout le reste c’est du 16A. La plupart des prix indiqués concerne la marque Schneider.

• Alimentation chauffe-eau : 100€

• Pose radiateur 1000W : 200€

• Pose radiateur 2000W : 300€

• Pose sèche serviette 500W : 200€

• Pose VMC Studio-T2 : 300€

• Pose VMC T3 et + : 400€

• Pose liaison équipotentielle : 90€

• Pose point lumineux : 100€

La liaison équipotentielle est une obligation pour les salles de bain, c’est une sécurité. Il en faut 1 par SDB. La prestation du Chauffe-eau, c’est juste la création de l’alimentation électrique, le plombier l’ayant déjà installé.

Pour les colonnes électriques, lorsque vous faites une création de 5 appartements alors qu’il n’y avait qu’un seul compteur à la base, celui-ci ne pourra pas supporter toute la puissance des nouveaux appartements, il faudra donc créer une colonne électrique. Par contre, seul votre électricien pourra vous dire s’il est nécessaire ou non de devoir créer une nouvelle colonne. Voici le prix d’une colonne électrique, le prix est une estimation, car il peut être différent en fonction de beaucoup de facteurs.

• Création d’une colonne électrique pour 1 à 4 logements  : 5 000€

• Création d’une colonne électrique pour 5 à 9 logements  : 10 000€

• Création d’une colonne électrique pour 10 à 14 logements  : 15 000€

• Création d’une colonne électrique pour + de 15 logements  : 20 000€

ESTIMER LES TRAVAUX DE MUR, PLAFOND, SOL

La prestation peinture, prend en compte 3 couches de peinture, c’est-à-dire 1 sous-couche + 2 couches de peinture. Pour chaque poste, la pose et la fourniture du produit est incluse. La dépose inclut le démontage et l’enlèvement à la déchèterie. Voici les différents postes pour la dépose :

• Dépose mur et plafond de dalle de polystyrène : 5€/M2

• Dépose mur et plafond de papier peint : 5€/M2

• Dépose mur et plafond de lambris : 10€/M2

• Dépose mur et plafond de faïence : 20€/M2

• Dépose sol de moquette : 10€/M2

• Dépose sol de parquet : 15€/M2

• Dépose sol de carrelage: 30€/M2

• Dépose sol de lino : 10€/M2

• Dépose sol de plinthe : 10€/M linéaire

La dépose étant faite, on va désormais voir tous les postes de pose :

• Pose peinture au mur : 25€/M2

• Pose peinture au plafond : 35€/M2

• Pose peinture crépi mur et plafond  : 25€/M2

• Pose enduit mur et plafond : 15€/M2

• Pose faïence murale : 50€/M2

• Pose papier peint mur et plafond : 20€/M2

• Pose toile de verre mur et plafond : 25€/M2

• Pose lambris mur et plafond : 50€/M2

Concernant l’enduit, il faut en mettre lorsque le mur est en mauvais état, lorsqu’il y a des trous par exemple. L’enduit permet de reboucher les trous, afin de repartir sur un mur plat pour peindre par dessus.

• Pose parquet massif : 80€/M2

• Pose parquet stratifié : 40€/M2

• Pose PVC clipsable : 50€/M2

• Pose carrelage : 50€/M2

• Pose PVC à coller : 30€/M2

• Pose Lino en rouleau : 25€/M2

• Pose OSB 15MM : 35€/M2

• Pose ragréage : 15€/M2

Si vous devez changer le sol de votre bien, il faut choisir la dépose du sol existant + la pose de l’OSB + la pose du sol que vous souhaitez. La pose des plinthes est inclue pour chaque prestation.

ESTIMER LES TRAVAUX DE PLÂTRERIE ET ISOLATION

La pose de cloison ou faux plafond inclut la fourniture et la pose du placo, de l’ossature métallique, les bandes à joints, l’enduit et le ponçage. Il ne restera plus que la prestation de peinture à faire. Quand on dit M2, c’est M2 de mur à créer et non M2 au sol. Voici les prestations :

• Création d’une cloison sans isolation: 30€/M2

• Création d’une cloison avec isolation : 35€/M2

• Création d’une cloison SAD : 70€/M2

• Création d’un faux plafond sans isolation : 35€/M2

• Création d’un faux plafond avec isolation : 40€/M2

• Doublage mur existant avec isolation : 30€/M2

• Isolation des combles : 35€/M2

La cloison SAD est un type de cloison utilisé pour séparer 2 logements, on en parlera en détail dans le module spécifique plus tard.