MODULE 5 : LE DROIT IMMOBILIER (Partie 2)

INTRODUCTION

Le droit immobilier traitant du voisinage et de la copropriété n’auront plus aucun secret pour vous une fois que vous aurez lu ce module. On verra en détail ce qu’est un bien en copropriété et un bien en mono-propriété. On verra également ce qu’est un règlement de copropriété avec tout ce à quoi il faut faire attention lorsqu’on veut faire une division.

LE DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ

Si vous achetez, comme moi, des immeubles entiers, alors le droit de la copropriété ne vous intéressera pas, mais comme il y a beaucoup d’investisseurs qui n’achètent que des appartements, il est important de s’y pencher un minimum pour savoir dans quoi on va mettre les pieds.

Pour faire un topo rapide, il faut savoir qu’il y a plus de 60 000 copropriétés en France, ce qui représente près de 7 millions de personnes. Il existe des biens en copropriété et des biens en mono-propriété, voici la différence :

• Un bien en copropriété signifie qu’il y a plusieurs propriétaires, c’est typiquement le cas dans les immeubles. Dans un seul bâtiment, il peut y avoir des dizaines de propriétaires. Une copropriété se crée à partir de 2 propriétaires différents dans un même bâtiment, et il n’y a pas de limite maximum.

• Un bien en mono-propriété, à l’inverse, signifie qu’il y a un seul propriétaire dans le bien. C’est notamment le cas pour les maisons, mais également pour les immeubles. J’ai tous mes immeubles en mono-propriété, puisque je suis le seul propriétaire.
  

Dans une copropriété, il y a des parties communes, qui appartiennent à tous les copropriétaires, dans lesquelles chacun paiera des charges, et il y a les parties privatives, avec une jouissance exclusive.

Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». La copropriété est le droit de propriété de plusieurs personnes sur les parties communes d’un même bien, chaque propriétaire ayant un droit de propriété exclusif sur ses parties privatives.

Les propriétaires d’un appartement en immeuble collectif sont appelés les copropriétaires. Ils doivent respecter certaines règles et suivre le règlement de copropriété. Ce document obligatoire (lorsqu’il y a plusieurs copropriétaires dans un même immeuble) définit les codes de l’immeuble et précise les droits et obligations à observer.

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Le règlement de copro est l’un des points les plus importants avec l’Etat descriptif de division. Il va permettre de délimiter précisément les parties privatives et les parties communes, ainsi que les modalités d’usage de chacune des parties. Cette charte commune à tous les copropriétaires décrit le fonctionnement de la copropriété en interne. Voici les 4 points clés du RC :

• L’usage des parties communes sera bien défini. On y trouve plusieurs consignes comme les consignes en cas d’incendie, les heures d’ouverture des portes du bâtiment, l’interdiction d’encombrer le passage… Tout ce qui a trait aux communs.

• La destination de l’immeuble (exemple de standing, de bureau, de libérale…) ainsi que la destination de chaque lot. Chaque lot peut avoir une destination différente : habitation, bureau, garage, cave…

• Les modalités de fonctionnement de l’immeuble qui définiront, notamment, l’institution d’un conseil syndical, le fonctionnement des AG…

• La répartition des charges de la copro en fonction de la quote-part qui est associée à chaque lot. 2 types de charges existent. Les charges générales qui permettent l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes de l’immeuble. Leur quote-part correspond à celle indiquée dans l’EDD. Les charges spéciales qui sont communes également, mais réparties en fonction de l’utilité pour chacun des lots.

Il faudra le créer du moment où 2 copropriétaires vivront dans le même bâtiment. Si vous avez un immeuble entier et que vous souhaitez revendre une partie ou tous les appartements, alors vous devrez faire créer un RC par un notaire. Ce document doit être fait avant la vente officielle du bien, il peut notamment être fait chez le notaire pendant le compromis, ainsi vous économiserez de l’argent, car tout sera fait en même temps (vente + RC).

Il faudra le modifier lorsque vous ferez une division officielle dans une copropriété. En effet, étant dans une copropriété, un RC existera déjà pour instaurer les règles auprès des différents propriétaires. Dans ce cas là, afin d’officialiser la division (entre autres étapes), le RC sera modifié par le notaire.

Il est obligatoire du moment où il y a au moins 2 copropriétaires dans un bâtiment. En revanche, si vous êtes en mono-propriété, le RC n’est pas nécessaire, servant à édicter les règles entre les copropriétaires, il ne vous sera donc pas utile.

Certains règlements de copro accepteront la division, d’autres l’interdiront, et certains la restreindront, il faut donc bien lire le règlement de copro.

Cas n°1 : Le règlement de copro interdit la division

Que ce soit de la division officielle ou non, dans tous les cas, si le règlement de copro affiche une clause d’interdiction de division de votre bien, alors il n’y aura pas le choix de ne pas en faire. Voici les cas qui pourraient faire que la division serait interdite. Les phrases du type : « Il est interdit de louer à plusieurs personnes distinctes », « il est interdit d’avoir trop de locataires dans le même logement », « la colocation est interdite » ou « il est interdit de diviser » seront rédhibitoires pour vous lancer dans la division.

Il m’arrive de voir des règlements de copro où il est indiqué que l’immeuble doit être exclusivement à usage d’habitation bourgeoise. A l’époque déjà, certains bailleurs divisaient les grands appartements haussmanniens en chambres de bonne, d’où certaines restrictions très vieilles. Cette partie se trouvera, la plupart du temps, dans la section « Usage des parties privatives »

Un règlement de copro peut contenir des interdictions illégales. En effet, certaines peuvent aller contre le droit privé du copropriétaire. Toutes les interdictions que nous avons indiquées ci-dessus ne sont pas toujours légales, en fonction de l’interdiction, du type d’immeuble, du quartier où celui-ci se trouve. Il est alors possible de se retourner contre la copro et d’aller en justice pour lui donner tort. Par contre, ce genre de procédure coûte beaucoup d’argent et prend beaucoup de temps, sans compter l’ambiance délétère qu’il y aurait durant toute la procédure. Il faut savoir que c’est possible, ensuite, vous faites ce que vous voulez.

Dans tous les cas, si vous ne comprenez pas certaines phrases, qui peuvent être ambiguës, vous pouvez contacter directement le syndic et leur poser la question directement, afin d’avoir une réponse claire sur ce qui est possible et ce qui n’est pas possible de faire. Certains RC datent de plus de 70 ans, les phrases n’étaient pas tournées de la même manière à l’époque.

Votre division ne doit pas faire apparaître des désagréments qui feraient qu’y habiter serait moins agréable qu’auparavant.

Un turn-over trop important à toute heure du jour et de la nuit apporte une gêne sonore assez importante pour que la copro se retourne contre vous, le cas est surtout présent pour la LCD.

Voici différentes nuisances visuelles pouvant faire baisser le standing d’un bien :

– Le débordement des poubelles communes de l’immeuble.

– Toutes les nuisances qu’apporte votre activité.

– Tout ce qui ne correspond pas à la destination résidentielle de l’immeuble est un motif d’action en justice contre vous. Ensuite, c’est à l’appréciation du juge qui peut être différent en fonction de chacun d’eux. Certains d’entre eux estiment que la courte durée est contraire à la destination résidentielle de l’immeuble.

Concernant la location nue ou meublée à l’année : Que ce soit au niveau visuel ou sonore, la division d’un appartement en 2 habitations ne peut pas en soi nuire à la copropriété, car 1 locataire supplémentaire ne peut pas nuire à la destination résidentielle de l’immeuble.

Cas n°2 : Le règlement de copro restreint la division

Un règlement de copro peut également restreindre au lieu d’interdire. On peut trouver des phrases du type, « la location à plusieurs personnes distinctes » ou « la colocation » ou « la division » « sont soumises à acceptation de la copro » par exemple. Ce n’est pas interdit mais c’est une restriction obligeant la validation de la copro en AG.

LES TROUBLES DE VOISINAGE

Lorsque vous ferez votre première division, il y aura une chose importante à faire, outre ce que nous avons dit sur tout ce qui est réglement de copro : ce sera de suivre les instructions à la lettre pour être conforme au droit de la copropriété. De plus, il faudra éviter les troubles du voisinage.

Ca peut faire rire, et pourtant, c’est un fléau qui touche des dizaines de milliers de locataires et propriétaires en France. Un locataire qui fait n’importe quoi suffit à pourrir l’ambiance d’un immeuble entier, c’est pourquoi il faut être très vigilant avec ça. Déjà, il faudra choisir un ou des très bons locataires, calmes, éduqués et courtois, mais en plus, il faudra être ferme lors de leur entrée dans les lieux.

Un trouble du voisinage est un souci causé par l’un des voisins, qui fait que la tranquillité des autres locataires est affectée. Il y a les nuisances sonores avec une musique trop forte, mais il y a également les nuisances olfactives comme de l’urine de chat, qui sont également reconnues comme des nuisances possibles.

Il y a donc le comportement du locataire auquel il faut faire attention, mais il y a également vous, qui devez être très vigilant lors de vos travaux. En effet, diviser un appartement en plusieurs studios, ce n’est pas des simples travaux. On le verra en détail dans le module ISOLATION, mais sachez déjà que les cloisons que vous allez faire pour la division seront spécifiques. En effet, si vous faites une cloison classique comme celle qu’on pourrait faire pour une chambre par exemple, vous risquez de gros problème de voisinage. Il n’y a rien de pire que d’entendre tout ce que fait son voisin.

C’est pourquoi, nous verrons ensemble qu’il faut faire des cloisons spécifiques, qui permettront une parfaite isolation phonique et thermique. Elles coûteront plus cher qu’une cloison classique, mais vous serez tranquille, puisque le bien-être des locataires, ça n’a pas de prix.