MODULE 15 : LA GESTION DES COMPTEURS ET SOUS-COMPTEURS
INTRODUCTION
La question revient régulièrement : Faut-il absolument installer un compteur dans un appartement qu’on divise ? Est-ce possible ? Quel est l’intérêt d’installer un sous-compteur et quelles sont les démarches à faire pour en installer un ? Vous comprendrez tout sur les compteurs et les sous-compteurs dans ce module. Vous comprendrez notamment qu’un compteur n’est pas spécialement conseillé dans une division officieuse, contrairement à un sous-compteur qui pourrait être plus adapté.
PUIS-JE INSTALLER UN COMPTEUR ?
Le compteur fait partie de l’un des derniers points qu’il faut pour qu’une division devienne officielle, même s’il y a beaucoup d’autres points à régler, car il y a toute la partie administrative et juridique à mettre en place pour diviser un bien. Au niveau technique, c’est le dernier rempart. Lorsque vous avez un compteur par logement, une location devient tout de suite plus simple. En revanche, pour avoir ce fameux compteur, vous allez voir à quel point c’est compliqué. Comme d’habitude, on va tomber sur pas mal d’embûches.
Généralement, lorsqu’on fait une division officieuse, on ne pose pas de nouveaux compteurs, sinon le bien aurait un statut bâtard. En effet, si l’appartement créé avait son compteur, mais qu’il n’était pas divisé officiellement au niveau administratif et juridique, il pourrait y avoir des soucis d’incohérence. En outre, le bien serait divisé à la fois pour Enedis et pour le service des eaux, mais pas au niveau juridique ni administratif.
Ce nouvel appartement n’aurait aucune existence juridique. Il serait donc très risqué d’essayer de le louer puisque l’Etat pourrait par exemple requalifier vos logements divisés officieusement en logement officiel, avec toutes les obligations qui vont avec.
Dans ces cas-là, on aurait donc la possibilité de pouvoir louer son bien, en bail de location meublé ou nu, et non en bail de colocation comme nous l’avons vu précédemment.
Mais alors, me direz-vous, pourquoi ne pas mettre un compteur directement dans son appartement divisé officieusement ? La réponse est simple. Dans de plus en plus de villes, les municipalités obligent Engie à demander une autorisation de la mairie pour installer un nouveau compteur.
En effet, demain, vous divisez un appartement, vous faites passer le consuel à la fin du chantier. Pour ceux qui ne savent pas ce qu’est le CONSUEL, on en parlera plus tard dans la formation. Le consuel valide votre installation. Légalement, dans un immeuble, seul le CONSUEL est obligatoire pour qu’on vous installe un compteur Enedis. C’est le seul document que doit vous demander ENEDIS. Si vous avez le document validé par le CONSUEL qui dit que votre installation électrique est OK, alors Enedis a le devoir d’accepter d’installer votre compteur, s’il n’y a pas d’autres contre-indications, comme celles de la copro.
Sauf que ce n’est pas aussi simple malheureusement. Les mairies sont de plus en plus embêtantes désormais. Dans de plus en plus de villes, si vous n’avez pas d’autorisation écrite de la mairie, vous ne pourrez pas installer un nouveau compteur. En gros, même si vous n’avez pas besoin de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable pour vos travaux de division car vous ne faites pas de travaux touchant à la façade ou à la structure du bien, et vous ne créez pas de surface plancher, vous devrez quand même fournir un document à ENEDIS. Vous devrez donc déposer au moins une déclaration préalable, qui doit être acceptée par la mairie. On parlera de la demande préalable et du permis de construire en détail plus tard dans la formation.
Les mairies demandent ces obligations afin de pouvoir vérifier facilement toute nouvelle création de logement dans leur ville. En fait, en y réfléchissant, c’est tout simplement l’ancêtre du permis de diviser. La finalité est la même, cela permet aux villes de vérifier l’évolution de leur parc, mais également de mettre la main sur les marchands de sommeil. Pour savoir si votre mairie pratique ce genre d’obligation, demandez au service de l’urbanisme directement, car ça ne sera écrit nulle part sur le PLU, puisque cette demande n’est pas vraiment légale.
Et oui, c’est vraiment borderline ! Les mairies obligent Enedis à demander un papier de validation de la mairie à leur client, alors qu’en fait ce n’est sur aucun texte de loi. Il n’existe aucun texte de loi qui oblige ENEDIS à demander à son client un tel papier. C’est un excès de zèle de la part des mairies. En outre, ils savent très bien que quelqu’un qui fait une division officieuse n’ira pas porter plainte contre une mairie pour ce genre d’obligation. Soyez donc attentif à ce genre de choses. Par ailleurs, il faut comprendre les mairies : il y a eu tellement de divisions dégueulasses faites par des marchands de sommeil, qu’elles souhaitent pouvoir vérifier facilement désormais.
Alors quand je vous disais que les mairies se mettent de plus en plus à mettre le permis de diviser en place, on le voit par cet exemple. Lorsque les mairies se feront retoquer cette demande pas très légale, elles feront quoi selon vous ? Elles vont tout simplement mettre en place le permis de diviser dans leurs villes, et ainsi elles seront dans la légalité. Elles pourront surtout voir en détail ce que comprendra cette division que vous souhaitez faire pour votre bien immobilier.
De plus, imaginons que la mairie ne soit pas embêtante pour l’installation d’un compteur. Enedis installe votre compteur sans avoir de papier de la mairie. Le souci est que le fait d’installer un compteur dans une division officieuse pourrait être considéré comme une division officielle aux yeux de l’Etat. En effet, imaginons que la mairie se rende compte que vous avez installé un compteur pour un appartement que vous êtes censé avoir mis en colocation, il pourrait y avoir une confusion. Vous ne pouvez pas dire d’un côté que vous avez une colocation et d’un autre côté y mettre plusieurs compteurs.
Tout cela engendrerait de très gros risques, puisque si vous êtes considérés comme une division officielle, alors vous vous devez d’avoir suivi le PLU et d’avoir notamment les places de parking, les abris de vélo, les espaces verts et toutes les autres obligations du PLU pour la création de logement. Comme vous le savez, ne pas suivre le PLU pour la création d’un logement est très risqué car la mairie peut vous obliger à remettre le bien en l’état.
Pour résumer, on ne met pas de compteur dans une DIVISION OFFICIEUSE.
PUIS-JE INSTALLER UN SOUS-COMPTEUR ?
Vous avez donc compris qu’on n’installe pas de compteur. Par contre, il faut installer un sous-compteur, que ce soit pour l’électricité ou pour l’eau. Ce n’est pas obligatoire – il n’y a pas d’obligation – mais c’est une nécessité pour vos locataires. Ce sont eux qui vont gérer ensemble les abonnements d’électricité et d’eau, c’est pourquoi il faut que la gestion soit simplifiée. Pour cela, mettre un sous-compteur dans chaque appartement leur permettra de suivre la consommation de chacun sans difficultés.
Le gros avantage des sous-compteurs d’eau et d’électricité est qu’il n’y a pas de déclaration ou de papier à remplir, ça s’installe facilement. Vu qu’il n’y a pas de normes spécifiques avec les sous-compteurs, vous pouvez les mettre où vous le souhaitez. Un sous-compteur est un accessoire qui permet de relever la consommation d’électricité et d’eau exacte pour un logement.
Ces sous-compteurs ne vous serviront pas à vous, puisque vous n’aurez pas à gérer l’électricité de vos locataires, ils serviront à vos locataires. En effet, comme on l’a vu plus tôt, vous ne pouvez pas mettre l’abonnement d’eau et d’électricité à votre nom, ce qui signifie qu’il y aura un des locataires de la colocation qui devra prendre les abonnements à son nom pour tout le monde. Par la suite, chacun des locataires fera une régularisation quand ils le souhaitent entre eux. Vous, vous n’aurez pas à vous en occuper.
Vous ne pourrez pas installer de sous-compteur directement dans les communs de l’immeuble. Dans le cas où vous achetez un appartement à une copro, vous ne pourrez pas faire ce que vous voudrez contrairement à un immeuble en mono-propriété. Dans ces cas-là, il faudra impérativement l’installer dans votre appartement. Il est possible de faire une assemblée générale de copro afin de demander l’autorisation de le mettre dans les communs par exemple, mais les copros sont toujours récalcitrantes avec ce genre de demande. Si vous pouvez éviter de demander des autorisations, alors faites-le.
Il faudra donc idéalement mettre les sous-compteurs dans le couloir menant à tous les appartements en « colocation » ou à un endroit auquel il sera simple d’accéder pour tous les locataires. Il faudra être transparent, chaque locataire devra avoir accès au sous-compteur de son voisin. Si chaque compteur est dans un appartement, il sera plus compliqué pour les locataires de vérifier la consommation de chacun.
Ainsi, le locataire qui aura l’abonnement à son nom pourra réguler tout ça avec les autres locataires directement. Au cas où il y aurait un turn-over important dans votre logement, dites aux locataires de gérer leur abonnement chaque mois. En gros, au début de chaque mois, les locataires doivent noter les charges sur un document écrit ou sur un ordinateur afin de garder un historique complet. Ceux qui consomment plus, devront ajouter de l’argent et ceux qui consomment moins, retireront de l’argent.
Notez que vous pouvez ne pas en mettre, ainsi les différents locataires de votre colocation devront diviser tous les frais par le nombre d’habitants, mais cela ne serait pas correct pour ceux qui consomment moins que les autres. De plus, cela pourrait générer des disputes car il y aura toujours un qui dira qu’il consomme moins que les autres, mais qu’au final “il paie pour tout le monde”. Le fait qu’il y ait des sous-compteurs permettra donc de responsabiliser chacun des locataires, puisque chacun paiera pour sa propre consommation.
LA LÉGALITÉ D’UN SOUS-COMPTEUR
On voit régulièrement la question, mais est-ce qu’un sous-compteur est légal ? La réponse est oui ! Le sous-compteur, appelé également compteur divisionnaire, est légal puisqu’il est juste un indicateur permettant de relever la consommation d’une énergie sur une période. Le sous-compteur est interdit lorsqu’il va servir au propriétaire du logement à relever la consommation du locataire pour le facturer, car comme on l’a dit plus tôt, la revente d’électricité ou d’eau est interdite en France
Dans notre cas, les sous-compteurs seront présents uniquement afin que les locataires puissent gérer leur consommation ensemble, et ça c’est totalement légal.
A noter : Lorsque vous êtes en copro, le compteur divisionnaire ne vous permettra pas de payer moins de charges sur l’immeuble au global. En effet, si vous remarquez avec votre sous-compteur que vos locataires consomment moins que ce qui est indiqué dans les charges de copropriété, cela ne changera rien, car c’est le règlement de copro qui indique une répartition des charges en fonction de la surface de chaque appartement et non pas de la consommation.
COMMENT INSTALLER UN SOUS-COMPTEUR
Même s’il n’y a pas d’autorisation à demander pour installer un sous-compteur, et même s’il se trouve dans n’importe quel magasin en libre service, il faut quand même savoir qu’il y a des normes à respecter lorsqu’on installe un sous-compteur.
Dans tous les cas, c’est votre électricien qui va installer le compteur, mais il faut savoir quelques informations au niveau des normes. L’installation d’un compteur divisionnaire doit respecter les normes électriques françaises NF C15-100 pour éviter tout risque de dysfonctionnement. On parlera de l’installation en détail dans les modules traitant des travaux, mais il faut compter 200 euros de main d’oeuvre pour l’installation d’un sous-compteur.
Un sous-compteur coûte de 30 à 130 euros en fonction du modèle choisi. Plus le modèle est perfectionné et plus vous aurez d’informations sur le type de poste de consommation comme le chauffage, les prises de courant, la climatisation… Prenez une bonne marque pour être certain de la qualité, demandez directement à votre électricien il saura quel modèle choisir chez son fournisseur.
L’installation d’un sous-compteur va très vite, vu qu’il n’y a pas de formalité administrative à faire et il peut être installé en quelques heures après son achat dans un magasin ou sur internet.
