MODULE 31: PRÉPARER SON DOSSIER DE PRÊT (Partie 2)

INTRODUCTION

Dans cette deuxième partie de la préparation du dossier de prêt, on va voir tout ce qu’il reste à présenter pour avoir un dossier en béton. On parlera ainsi de la notion d’endettement, du nouveau projet en détail, ainsi que de tous les documents et annexes à fournir.

LE NOUVEAU PROJET

Avant de rentrer en détail dans le nouveau projet, on va parler succinctement du nouveau projet et on indiquera les différentes demandes qu’on souhaite. Voici un screenshot de ce que j’ai dit sur mon dernier projet :

Ici, j’indique dans un premier temps que j’ai pris le temps d’analyser le marché et qu’il y avait assez de demande pour que je sois rentable. J’indique également l’analyse de mon étude de marché faite auparavant, montrant que le prix au M2 à l’achat et à la location est intéressant. J’en profite également pour donner le statut fiscal que j’utilise pour mes locations.

Dans la deuxième partie, j’indique mes demandes qui sont cohérentes en fonction de mon projet. Dans mon cas, j’ai demandé un report de crédit partiel de 12 mois afin pouvoir faire mes travaux sans payer mon crédit plein but. Je négocie également les remboursements anticipés sans frais, car je sais que je rembourserai mon prêt avant la fin du crédit. Puis j’indique que je ferai un apport afin de faire plaisir à la banque, et que je souhaite le prêt sur 20 ans.

Enfin, un truc bête auquel on ne pense pas, mais lorsqu’on achète une grosse partie du matériel, comme moi, ça peut représenter des commandes de plusieurs milliers d’euros d’un coup et même avec une visa gold, ça peut être refusé si on a dépassé le plafond journalier ou mensuel. Ainsi, avec une carte Black, vous n’aurez aucun souci à ce niveau.

LA LOCALISATION DU NOUVEAU PROJET

Je rentre un peu plus dans les détails en mettant une carte où se situe le bien, ainsi que l’adresse exacte. J’indique également les points d’intérêt proche du bien. Dans mon cas, je louerai principalement à des étudiants, donc j’ai indiqué les facs les plus proches ainsi que le centre ville.

J’indique également quelques indications sur la composition de l’immeuble comme le nombre de M2, le nombre d’étages, le nombre d’appartements que je vais faire, un petit historique du bien. J’indique également le revenu global que je vais tirer de ce nouveau bien une fois qu’il sera totalement loué.

ETABLIR LA SITUATION DU NOUVEAU PROJETS

• Le montant des travaux par corps de métier

• le montant des travaux divers

• Le montant du mobilier/électro

• Le montant des frais bancaires

• Le montant du loyer

• Le montant des charges

• Le calcul du loyer net

• le calcul de la rentabilité nette

Dans ce premier screenshot, on va voir en détail le calcul de la rentabilité. Il faut absolument tout détailler afin d’aider le banquier pour qu’il n’ait pas besoin de prendre du temps à faire les calculs lui-même. De plus, il verra que vous êtes un pro, puisque peu d’investisseurs savent faire un calcul comme ça.

Ce bloc est divisé en 3 parties :

• Un premier bloc récapitule tous les posts de dépenses qu’il y aura pour cet investissement, les travaux par corps de métier, les frais du mobilier, tous les frais bancaires ainsi que les frais de notaire.

• Un deuxième bloc récapitulant le loyer global annuel que je toucherai, ainsi que toutes les charges qui incombent à la gestion du bien.

• Un troisième bloc représentant le calcul de la rentabilité nette après impôts sachant que je n’en aurai pas pendant plusieurs années avec tous les travaux que je fais.

Un Deuxième screenshot qui récapitule tous les chiffres :

Dans ce dernier screenshot, vous ferez un bilan final de votre nouveau projet sur votre revenu global. Vous récapitulerez tous vos revenus, incluant les revenus locatifs (en y retirant les 30% comme la banque aime bien le faire). On mettra les charges en face, nous permettant de calculer au plus juste le taux d’endettement, ainsi que le reste à vivre.

LES DOCUMENTS ET ANNEXES A FOURNIR

Voici la liste de tous les documents à fournir, normalement il y a tout ce qu’il faut, après il se peut que certaines banques en demandent plus, mais c’est rare. Amenez tous ces documents dès le premier rendez-vous.

Les documents sur les travaux 

• Les devis de tous les artisans. Notez qu’il ne faut pas un devis de 3 lignes pour une rénovation totale, sinon la banque refusera le devis.

• Les décennales des artisans

• Les plans du projet actuel une fois les travaux terminés

• Les photos de vos anciens projets une fois les travaux terminés. Ça montrera à la banque ce dont vous êtes capable de faire avec vos biens immobiliers.

• Les photos du projet actuel. Même si ce sont des photos pourries, puisque le bien est en mauvais état, ce n’est pas grave, montrez-les. Ça permettra à la banque de comprendre pourquoi le montant des travaux est aussi élevé.

Les documents perso

• 1 photocopie de votre carte d’identité ou Passeport

• 1 justificatif de domicile de moins de 3 mois. Comme une facture de téléphone, une assurance, une taxe d’habitation…

• 3 derniers avis d’impôts

• 3 derniers bulletins de salaire ou 3 derniers bilans de société si vous avez une société

• 3 derniers relevés bancaires de tous vos comptes bancaires

Les documents du patrimoine

• Le compromis de vente du bien

• Les titres de propriété de tous vos biens. C’est le seul document qui prouve à la banque que vous êtes vraiment le propriétaire des biens.

• Toutes vos offres de prêt de tous vos biens

• Tous les tableaux d’amortissement de tous vos biens. C’est souvent le document qu’on perd le plus souvent, donc archivez-les tous, car la banque vous mettra des frais (10 à 50 €) si elle doit les rééditer.

• Tous les baux locatifs de tous vos biens et de celui du bien actuel. Certains baux font plusieurs pages, vous allez donc vous amuser. Avec plusieurs dizaines de biens immobiliers, on arrive à plusieurs centaines de pages !

Toutes les informations demandées, sont nécessaires sur vous, mais également pour la personne qui investit avec vous, notamment si vous êtes marié. Voilà, avec un dossier pareil, vous risquez de faire partie du TOP 1% des meilleurs clients de la banque, Sachez que le banquier se souviendra longtemps de votre dossier. Vous n’avez désormais plus d’excuse pour ne pas vous lancer. Vous avez toutes les cartes entre vos mains.

Note : Je fournirai mon dossier bancaire dans le module 50